読みもの

住宅ローンが残っている家は売れるのか。条件である「決済日までの完済と抵当権抹消」の仕組みを不動産登記法と法務局の案内から解説し、残債の3つの調べ方、アンダーローンとオーバーローンの分かれ目、住み替えローンの実際の条件までまとめます。

中古マンションのリフォームの依頼先は、リフォーム会社に直接・ハウスメーカーや量販店系・物件を仲介した不動産会社のワンストップの3つ。自由度・費用の出方・窓口の数の違いを比べ、自分に合うルートの選び方をまとめました。建設業許可・保証とリフォーム瑕疵保険・管理組合の手続きへの慣れ・契約書の相手方という、契約前に確認する4点も整理しています。

不動産売却の仲介手数料はいくらか。上限「売買代金×3％＋6万円＋消費税」の根拠（宅建業法46条と国土交通大臣の告示）から、価格帯別の早見表、契約時と引き渡し時に半額ずつという支払いの時期、印紙税・抵当権抹消などの諸費用、そして手取り額のシミュレーションまで、法令の原文をもとに売主の目線で解説します。

中古マンションでリフォームできる範囲を決めているのは、築年数そのものではありません。新耐震基準（1981年6月1日）と耐震補強、構造種別、給排水管の更新時期、アスベストの可能性——この4つです。①②が間取りの自由度、③④が工事範囲と費用に効きます。それぞれ何が変わるのかと、重要事項説明・管理組合の資料で契約前に確認する方法をまとめました。

不動産売却に必要な書類・持ち物を、査定〜媒介契約／売買契約日／決済・引き渡し日の段階別に整理します。今すぐ確認すべきは本人確認書類・権利証の有無・固定資産税の納税通知書の3点だけ。印鑑証明書の3か月ルール、権利証を紛失していても売却できる理由まで、法令の原文をもとに解説。

中古マンションの手付金は物件価格の5〜10％が実務の相場。3,000万円なら150万〜300万円です。なぜ幅が出るのか（民法557条の解約手付・宅建業法39条の2割上限）、住宅ローンが使えず契約日までに自己資金で用意すること、戻る・戻らないを決める2つの期日、保全措置（宅建業法41条の2）が売主業者の場合に限られること、用意できないときの対処までを法令原文で確認して解説します。

マイホームを売った利益から最高3,000万円を控除できる特例を、適用条件の5項目と「使えると思ったら使えなかった」が起きる3つの落とし穴（売却の期限・売った相手・前年前々年の重複利用）から整理します。所有期間10年超で併用できる軽減税率（6,000万円以下の部分14.21％）、買換え特例・住宅ローン控除との選択関係、確定申告の必要書類まで、国税庁の要件をもとに解説。

中古マンションのリフォームで使えるお得は、補助金・減税・ローンの組み方の3種類。2026年の国の補助金は登録事業者が代理申請する仕組みで、リフォーム会社を決める前でないと使えません。減税は所得税と固定資産税の2ルート、ローンは物件探しの段階から。3つの制度の対象工事・動くタイミング・確認先を1本に整理しました。

売却の税金は売却価格ではなく利益にかかります。譲渡所得を計算する→所有期間で税率を確認する（5年以下39.63％／5年超20.315％）→使える特例を確認する、の3ステップで概算をつかむ方法を解説。大阪市の自宅マンションを想定した試算では、3,000万円特別控除の有無で約339万円の差が出ます。印紙税・登録免許税もあわせて整理しています。

中古マンションのリフォーム費用は、〜100万円／100万〜300万円／300万〜700万円／700万円〜の4段階でできることが変わります。実際にかかった費用は100万〜300万円未満がいちばん多く39.8%、マンションの平均は316.9万円。工事を積み上げるのではなく、先に予算の上限を決めて優先順位をつける考え方と、物件価格の上限の逆算のしかたをまとめました。

査定から引き渡しまで何か月かかるのか。事前準備・査定・媒介契約・売却活動・売買契約・決済引き渡しの6ステップを、各段階の期間の目安つきで解説します。「3〜6か月」の根拠になっている専任媒介契約の3か月ルールと、住み替え時の売り先行・買い先行の決め方もまとめました。

中古マンションを買ってリフォームし入居するまでは5段階。物件が決まってから入居までおよそ3〜6か月が目安です。工事を始められるのは引き渡しの後だけなので、その間は今の家賃と新居のローンが重なります。各段階でやること・工期の目安・二重負担期間の見積もり方をまとめました。