不動産売却の仲介手数料はいくら？費用の相場【2026年版】
査定額が出て、いよいよ売却に踏み出そうという段階で、多くの方が一度立ち止まります。「この金額で売れたとして、仲介手数料や諸費用を引いたら、結局いくら手元に残るのか」。ご相談の場でも、価格そのものより先にこの質問をいただくことがあります。金額が見えないままだと、売り出す決断そのものが重くなってしまいます。
仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法にもとづく国土交通大臣の告示で「売買代金×3％＋6万円＋消費税」と決められています（代金400万円超の場合）。3,000万円で売るなら105万6,000円です。ここに印紙税と抵当権抹消の費用を足しても売却価格の3％台後半、引っ越しなどを含めても4〜5％程度です（譲渡所得税は別枠）。しかもこの金額は上限であって定価ではありません。
- 上限は3％＋6万円＋消費税
- 譲渡所得税を除けば価格の4〜5％
- 上限額であって定価でない
不動産売却の費用は仲介手数料が大半——上限は「3％＋6万円＋消費税」
先に結論をお伝えします。不動産を売るときにかかる費用のうち、利益が出たときの譲渡所得税を別にすれば、もっとも大きいのは不動産会社に支払う仲介手数料です。その上限は法律にもとづいて決まっていて、売買代金が400万円を超える場合は「売買代金×3％＋6万円＋消費税」。3,000万円で売れたなら105万6,000円になります。
残りは印紙税や登記費用などの実費で、こちらは数万円規模です。引っ越しにかかる費用まで足しても、利益が出たときの譲渡所得税を別に考えれば、売却の費用は売却価格の4〜5％程度に収まります。
売却でかかる費用の内訳
| 費用 | 目安額（3,000万円で売った場合） | 支払う時期 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 105万6,000円（上限額・税込） | 売買契約時と引き渡し時に分けるのが一般的 |
| 印紙税（売買契約書） | 1万円 | 売買契約時 |
| 抵当権抹消の登録免許税 | 不動産1個につき1,000円（マンションは2,000円程度） | 決済・引き渡し時 |
| 司法書士報酬（抵当権抹消） | 全国平均 1万7,470円（土地1筆・建物1棟の場合） | 決済・引き渡し時 |
| 引っ越し・ハウスクリーニング・残置物処分 | 10万〜30万円程度（内容によります） | 引き渡し前後 |
| （利益が出た場合）譲渡所得税・住民税 | 利益の額によります | 翌年の確定申告 |
※抵当権抹消の費用は、住宅ローンが残っている場合にかかります。譲渡所得税は「売れた金額」ではなく「利益」に対してかかる別枠の税金で、この記事では扱いません。
今すぐ押さえる3点
- 仲介手数料には法律で上限がある — 代金400万円超なら上限は「3％＋6万円＋消費税」です（800万円以下の物件には別の特例があり、売主が特別に依頼した広告の料金は別途かかります）
- 上限＝定価ではない — 国土交通省の標準媒介契約約款は、報酬の額を、告示に定める限度額の範囲内で売主と不動産会社が協議して定めることとしています
- 印紙税と登記の費用は数万円規模 — 総額を大きく動かすのは、仲介手数料と引っ越し関連の2つだけです
この記事は売主から見た費用の話です。買主が支払う仲介手数料や購入時の諸費用については中古マンションの仲介手数料はいくら？相場と安く抑える3つの方法にまとめています。計算式は同じでも、支払う時期と資金の用意の仕方が売主と買主では違います。
なぜ仲介手数料に上限が決まっているのか
理由はシンプルで、法律が上限を定めているからです。
宅地建物取引業法46条1項は、報酬の額を「国土交通大臣の定めるところによる」と規定しています。そして同条2項が「宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない」と明言し、4項では事務所ごとに公衆の見やすい場所へ報酬額を掲示することまで義務づけています。不動産会社の店内に報酬額の表が貼ってあるのは、この条文があるからです。
金額を決めているのは「告示」
実際の金額を定めているのが、昭和45年建設省告示第1552号「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」です（最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号）。売買の媒介については、代金を次のように区分して、それぞれに割合を掛けた金額の合計以内と定められています。
| 売買代金のうち | 上限の割合（消費税等相当額を含む） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5.5％ |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 4.4％ |
| 400万円を超える部分 | 3.3％ |
この3段階を積み上げた結果が、よく見る「3％＋6万円＋消費税」という速算式と一致します（次の章で検算します）。
上限であって、定価ではない
ここを誤解されている方が少なくありません。告示が定めているのは上限額です。国土交通省の標準媒介契約約款（専任媒介契約の場合。条数は媒介契約の種類によって変わります）第8条2項は、報酬の額について「国土交通省告示に定める限度額の範囲内で、甲乙協議の上、定めます」と書いています。甲が売主、乙が不動産会社です。つまり金額は協議して決める事項であり、制度上は交渉の余地があります。
ただし、安さだけで選ぶことはお勧めしません。仲介手数料は、不動産会社が広告・内覧対応・条件交渉・契約実務に投じる原資でもあります。手数料を削れば広告に回せるお金も減り、早く決めるために価格を下げる方向へ力が働きやすくなります。手数料を10万円値引きしてもらうより、50万円高く売ってもらうほうが手取りは増えます。
売買代金が800万円以下の宅地・建物には別のルールがあります（告示第七「低廉な空家等の売買又は交換の媒介における特例」・令和6年7月1日施行）。不動産会社は媒介に要する費用を勘案して通常の計算式を超える報酬を受け取ることができ、上限は30万円の1.1倍＝33万円です。なお「低廉な空家等」は代金が800万円以下であればよく、空き家かどうか（使用の状態）は問われません。
仲介手数料の計算方法と価格帯別の早見表
3ステップで計算してみる
3,000万円で売れた場合を、告示の区分どおりに計算します。
- 200万円以下の部分：200万円 × 5.5％ ＝ 11万円
- 200万円超400万円以下の部分：200万円 × 4.4％ ＝ 8万8,000円
- 400万円を超える部分：2,600万円 × 3.3％ ＝ 85万8,000円
合計すると 105万6,000円。速算式でも（3,000万円 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 96万円 × 1.1 ＝ 105万6,000円 で、同じ金額になります。
速算式の「6万円」は、①と②の部分を一律3％で計算すると足りなくなる差額を、まとめて足し戻すための調整額です。速算式が使えるのは売買代金が400万円を超える場合に限られます。
価格帯別 仲介手数料の早見表（上限額・消費税込み）
| 売却価格 | 仲介手数料の上限（税込） |
|---|---|
| 1,000万円 | 39万6,000円 |
| 1,500万円 | 56万1,000円 |
| 2,000万円 | 72万6,000円 |
| 2,500万円 | 89万1,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 4,000万円 | 138万6,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
値引き交渉で成約価格が下がれば、仲介手数料もその分だけ下がります。手数料は成約した金額に対して計算されるためです。
消費税は「手数料」のほうにかかる
意外に思われるかもしれませんが、個人がお住まいのマイホームを売る場合、売却代金に消費税はかかりません。消費税の課税対象は「事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等」に限られ、国税庁は「事業として」を「反復、継続かつ独立して行うこと」と説明しています。年に一度あるかないかの自宅売却は、これに当てはまりません。土地の譲渡はそもそも非課税取引です。
一方、仲介手数料には消費税がかかります。不動産会社という事業者が、媒介というサービスを反復・継続して提供している対価だからです。告示も報酬額を「消費税等相当額を含む」金額として定めており、早見表の数字はすべて税込です。
告示は、計算のもとになる代金の額を「消費税等相当額を含まないものとする」と定めています。個人のマイホーム売却では代金に消費税が乗らないため、売買価格をそのまま当てはめて構いません。
仲介手数料はいつ、どう支払うのか
契約時に半分、引き渡し時に半分が一般的
多くの取引では、売買契約のときに半額、決済・引き渡しのときに残りの半額を支払います。ただしこれは法律で決まった支払方法ではなく、媒介契約で定める事項です。国土交通省の標準媒介契約書には「約定報酬の受領の時期」という記入欄があり、そこに書いた内容が適用されます。全額を引き渡し時にまとめて支払う形もあります。媒介契約を結ぶ前に、契約書のその欄に何と書かれているかを必ず確認してください。
「請求できる時期」と「受け取れる時期」は分かれている
標準媒介契約約款（専任媒介契約の場合）第8条1項は、不動産会社が報酬を請求できるのは「売買契約が成立したとき」と定めています。契約が成立した時点で媒介の仕事は果たされた、という考え方です。
その一方で第9条1項は、宅地建物取引業法37条に定める書面（いわゆる37条書面）を作成して契約の当事者に交付した後でなければ、報酬を受領することができないとしています。売主から見れば、契約書面が整う前に支払いを求められることはない、という保護になっています。
買主の住宅ローンが通らなかった場合の扱いも約款に定めがあります。融資の不成立が確定し、それを理由に契約が解除されたときは、不動産会社は受け取った報酬の全額を遅滞なく返還しなければなりません（利息は付きません。標準媒介契約約款・専任媒介契約の場合の第9条2項）。契約が白紙に戻れば、支払った手数料は戻ってきます。
売却代金とは別のお金の動きになる
買主から受け取る売買代金と、不動産会社に支払う仲介手数料は、それぞれ別のお金の動きです。売却代金から自動的に差し引かれて振り込まれる、という形ではありません。
引き渡し時の半額は、残代金を受け取ったその場でお支払いいただくので心配は要りません。注意したいのは売買契約時の半額のほうで、これは残代金が入る前に支払うことになります。契約時に受け取る手付金を充てることもできますが、手付金の額は交渉で決まります。契約日までにいくら用意しておく必要があるかは、媒介契約の段階で確認しておくと安心です。
仲介手数料以外にかかる費用
印紙税——売買契約書に貼る
売買契約書は印紙税の課税文書です。平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成される契約書には軽減措置が適用され、税額は次のとおりです（国税庁 タックスアンサー No.7108）。
| 契約書に記載された契約金額 | 印紙税額（軽減後） |
|---|---|
| 500万円超 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 3万円 |
※居住用不動産で多い金額帯の抜粋です。1億円超などほかの金額帯は国税庁 タックスアンサー No.7108 でご確認ください。
売主・買主がそれぞれ原本を1通ずつ保管するなら、各自が自分の分を負担するのが一般的です。原本1通とコピーで済ませる形もあり、その場合の負担は契約で決めます。電子データで契約する場合は印紙の取扱いが変わります。
抵当権抹消の費用——住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っている家を売るときは、完済と同時に抵当権を抹消する登記が必要です。費用は2種類かかります。
登録免許税は、登録免許税法別表第一により不動産1個につき1,000円と定められています。マンションなら建物1個と敷地の土地で2,000円程度になることが多く、敷地が複数の筆に分かれている場合や、戸建で土地が数筆ある場合はその分だけ増えます。
司法書士報酬は事務所ごとに異なります。日本司法書士会連合会が2024年3月に実施した報酬アンケート（土地1筆・建物1棟の抵当権抹消登記の場合）では、有効回答1,090件の平均が1万7,470円、1万円台の回答が717件でもっとも多いという結果でした。
住宅ローンを一括で繰り上げ返済する際、金融機関に手数料がかかることがあります。金額も有無も、金融機関や手続の方法（窓口・電話・インターネット）によって異なるため、借入先に直接ご確認ください。返済の申し出から書類がそろうまで時間がかかることもあるので、決済日が決まったら早めに動きます。
あわせて、登記されている所有者の住所が現在の住所と異なるときは、名義を買主へ移す前に住所変更の登記が必要になり、ここでも登録免許税と司法書士報酬がかかります。購入後に転居している方は、権利証を探すときに一緒にご確認ください。
そのほかの実費
- 引っ越し費用 — 時期・距離・荷物量で変わります。3月前後は割高になりやすい時期です
- ハウスクリーニング・残置物の処分 — 空室にして引き渡す場合
- 測量費用 — 戸建・土地で境界が確定していない場合。数十万円かかることもあります
- 建物の解体費用 — 古家を取り壊して更地で売る場合
- 特別に依頼した広告の料金・遠隔地への出張旅費 — 標準媒介契約約款で売主負担と定められています（通常の販売活動の広告費は仲介手数料に含まれます）
マンションの売却では、測量や解体はまず出てきません。効いてくるのは引っ越しとハウスクリーニングで、この2つをどこまでやるかで総額が10万円単位で動きます。
手取り額はいくらになるか——総額シミュレーション
価格帯別の費用合計
住宅ローンが残っているマンションを売った場合の費用合計です（引っ越し費用などは別に見ます）。
| 売却価格 | 仲介手数料 | 印紙税 | 抵当権抹消 | 合計 | 売却価格に対する割合 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 72万6,000円 | 1万円 | 約1万9,000円 | 約75万5,000円 | 約3.8％ |
| 3,000万円 | 105万6,000円 | 1万円 | 約1万9,000円 | 約108万5,000円 | 約3.6％ |
| 4,000万円 | 138万6,000円 | 1万円 | 約1万9,000円 | 約141万5,000円 | 約3.5％ |
※抵当権抹消は登録免許税2,000円＋司法書士報酬1万7,470円（前掲の全国平均）で計算。ここに引っ越し・ハウスクリーニングで10万〜30万円を見込むと、合計は売却価格のおおむね4〜5％です（価格帯と引っ越しの内容によって3％台後半から5％台前半まで動きます）。価格が上がるほど割合が下がるのは、印紙税・登記費用に加えて、速算式の「6万円」の部分も定額だからです。
手取り額の計算式
- 手取り額 ＝ 売却価格 −（仲介手数料などの諸費用）−（住宅ローン残債）−（利益が出た場合の税金）
- 諸費用は引っ越しなども含めて、売却価格の4〜5％程度を見ておく
- ローン残債は、返済予定表か金融機関の残高証明で決済予定日時点の金額を確認する
3,000万円で売れて、住宅ローンが1,200万円残っている場合です。
- 売却価格 3,000万円
- − 諸費用 約108万5,000円
- − ローン残債 1,200万円
- ＝ 約1,691万円
ここから引っ越しとハウスクリーニングに20万円かけたとすると、手元に残るのは約1,671万円です。査定額を聞いた段階でこの計算をしておくと、住み替え先の予算や、価格交渉にどこまで応じられるかの判断がしやすくなります。
税金は「別枠」で考える
計算式の最後にある税金は、売れた金額ではなく利益（譲渡所得）にかかります。買ったときより安く売っている場合は課税されないケースもありますが、建物の取得費は年数に応じて目減りするため、購入価格を下回っていても利益が出ることがあります。マイホームであれば、一定の要件のもとで3,000万円の特別控除という制度も使えます。
なお、この記事で見てきた費用のうち仲介手数料と、売主が負担した印紙税は「譲渡費用」として利益から差し引けます（国税庁 タックスアンサー No.3255）。費用の把握は、そのまま税金の計算の準備にもなります。利益の計算には「買ったときの値段（取得費）」が必要で、購入時の契約書が見つからない場合の調べ方は不動産売却の取得費不明を解決する3つの調べ方にまとめています。
よくある質問
制度のうえでは交渉できます。国土交通省の標準媒介契約約款は、報酬の額を「国土交通省告示に定める限度額の範囲内で、甲乙協議の上、定めます」と規定しており、上限額がそのまま定価というわけではありません。ただし手数料を下げれば、広告や販売活動に使える原資も減ります。依頼先は金額だけでなく、売り方の中身まで見て選ぶことをお勧めします。
売買契約のときに半額、決済・引き渡しのときに残り半額という形が一般的ですが、法律で決まっているわけではなく、媒介契約で定めます。標準媒介契約書には「約定報酬の受領の時期」という記入欄があるので、契約前にそこをご確認ください。なお不動産会社が報酬を受け取れるのは、宅地建物取引業法37条に定める書面を作成して当事者に交付した後です。
戻ってきます。標準媒介契約約款は、融資の不成立が確定してそれを理由に契約が解除された場合、不動産会社は受け取った報酬の全額を遅滞なく返還しなければならないと定めています（利息は付きません）。
いいえ、別の特例があります。売買代金が800万円以下の宅地・建物については、不動産会社は媒介に要する費用を勘案して通常の計算式を超える報酬を受け取ることができ、その上限は33万円（30万円＋消費税）です。適用するときは、媒介契約を結ぶ際にあらかじめ金額を説明して合意することが求められています。
費用の金額と支払う時期は、媒介契約を結ぶ段階で書面に残してもらうのが確実です。仲介手数料の額と受領の時期は標準媒介契約書に記入欄がありますし、そのほかの実費も見積もりの形で一覧にしてもらえば、後から食い違いません。
まとめ——費用を先に知れば、手取りは事前に読める
- 仲介手数料の上限は「売買代金×3％＋6万円＋消費税」（代金400万円超の場合。800万円以下には別の特例あり）。3,000万円なら105万6,000円
- 支払いは売買契約時と引き渡し時に半額ずつが一般的だが、法定ではなく媒介契約で定める。契約前に記入欄を確認する
- 仲介手数料以外の費用（印紙税・抵当権抹消）は数万円規模。譲渡所得税を除いた総額は売却価格の4〜5％程度
- 告示が定めているのは上限額であって定価ではない。ただし手数料の値引きより、高く売ることのほうが手取りへの影響は大きい
売却の費用は、金額そのものより「何がいつ出ていくのか」が見えないことが不安のもとになります。この記事の表をご自身の想定価格に当てはめれば、手元に残るおよその金額は査定の段階で読めます。
この記事は制度の一般的な説明です。仲介手数料の具体的な金額は依頼される不動産会社に、印紙税や譲渡所得税の取扱いは税務署に、登記費用は司法書士または法務局にご確認ください。
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