マンション購入は何から始める？相談先とやることリスト【2026】
マンションを買おうと思っても、最初の一歩が分かりません。物件サイトを眺めるだけで何週間も過ぎて、誰にどう聞けばいいのかも決められないままになりがちです。
先にやることは2つだけです。①毎月いくらまでなら払えるかを決める ②最初に相談する相手を決める。 物件探しを先に始めると、予算のほうが物件に引っ張られます。中古マンションを買った人が住宅選びで妥協したものの1位も「価格（予定より高くなった）」で24.6％（令和7年度 住宅市場動向調査・中古マンション・複数回答）。物件探しは3番目で構いません。
- 先にやるのは2つだけ
- 相談先は1つに絞る
- 探すのは3番目でいい
マンション購入は何から始める？結論は「物件探しの前にやること2つ」
先に結論をお伝えします。最初にやるのは物件探しではありません。 やることは2つだけです。
- ① 毎月いくらまでなら払えるかを決める — 年収から計算する前に、いまの家賃と貯金の残り方を見れば十分です
- ② 最初に相談する相手を1人（1社）決める — 仲介会社・銀行・FPのどれでも構いませんが、散らさないこと
この2つだけです。間取りの希望も、エリアの絞り込みも、後で変わります。変わらないのは「払える上限」と「誰に聞くか」なので、そこを先に置きます。
①の出し方も、計算は要りません。いまの家賃を書き出して、「これにいくら足せるか」を決めるだけです。注意点は1つ、マンションの住居費はローン返済だけではないということ。管理費・修繕積立金・固定資産税が、返済額の外側に乗ります（固定資産税は年額を月割りにした額）。当社が扱う大阪市内の中古マンションでは、合計で月2〜4万円になることも珍しくありません（当社の実務での目安。実額は物件ごとに違うので、検討中の物件は管理会社・仲介会社にご確認ください）。つまり「家賃と同じ返済額なら同じ負担」ではなく、そこに数万円が足されます。だから上限はローン返済ではなく、住居費の総額で置いてください。
順番を逆にすると、予算のほうが物件に引っ張られます。国土交通省の令和7年度 住宅市場動向調査では、中古マンションを買った人が住宅選択にあたって妥協したものの1位が「価格（予定より高くなった）」で24.6％でした（三大都市圏312件・複数回答）。約4人に1人が、当初の予定より高いものを買っています。理想の物件を先に見てしまうと、予算はその物件に合わせて動くからです。
相談から入居までの全体ロードマップ
全体像を先に置きます。各段の詳しい内容は、それぞれの記事にまとめています。
| 段 | やること | 期間の目安 | 詳しい記事 |
|---|---|---|---|
| 1 | 月々の上限を決める／相談先を決める | 1〜2週間 | （この記事） |
| 2 | 相談・条件の整理・借入可能額の確認 | 1〜2週間 | 探し方5ステップ |
| 3 | 物件探し・内覧 | 1〜3か月 | 購入の注意点7つ |
| 4 | 購入申込・売買契約・ローン本審査 | 1〜2か月 | 契約の流れ7ステップ |
| 5 | 決済・引き渡し・入居準備 | 2〜4週間 | 入居前準備7つ |
期間は当社の実務での目安です。物件がすぐ見つかる方もいますし、1年かけて探す方もいます。ただ、1段目に時間がかかる方はほとんどいません。 最初の一歩は、思っているより軽いのです。
なぜ「物件を探す前」の準備が重要なのか
理由は2つあります。どちらも、先に準備しなかった場合に何が起きるかという話です。
予算を決めずに探すと、予算が物件に引っ張られる
さきほどの「価格（予定より高くなった）」24.6％は、2位の住宅の広さ17.6％、3位の間取り、部屋数17.3％、4位の交通の利便性16.9％を7ポイント以上上回っています。入居後の評価でも、別の設問（満足していないもの）の1位は「価格（予定より高くなった）」で、15.0％でした（いずれも複数回答）。
これは「高い物件を買ってしまう人が多い」という話ではありません。上限を決めずに探すと、気に入った物件が出てきたときに上限を動かす余地が生まれるという構造の話です。先に「月々◯万円まで」と置いておけば、その物件は最初から選択肢に入りません。見てしまう前に線を引くのが効きます。
なお、中古マンションを買った人の44.5％がローンに「非常に負担感がある／少し負担感がある」と答えています（同調査）。借りられた金額と、払い続けて苦しくない金額は別物だということです。
相談先を散らすと、情報が増えて決められなくなる
もうひとつ。相談先を決めずに何社にも声をかけると、同じ物件について会社ごとに違う説明が返ってきます。レインズ（不動産流通標準情報システム）に登録された物件なら、加入している不動産会社はどこでも同じ情報を見られます。 それでも会社ごとに言い方が変わるので、比較しているつもりで判断が止まります。
さらに、問い合わせの数だけ連絡が来ます。最初の段階で必要なのは物件情報の量ではなく、自分の予算と条件を整理してくれる相手が1人いることです。会社を比べるのは、条件が固まってからで間に合います。
最初の相談先は？仲介会社・銀行・FPの違い
では誰に相談するか。実際に買った人がどこを使ったかを見ると、答えは意外とはっきりしています。
中古マンションを買った人の半分が「不動産業者」を使っている
| 住宅を探した方法（複数回答） | 割合 |
|---|---|
| インターネット | 67.1％ |
| 不動産業者 | 51.4％ |
| 知人等の紹介 | 17.6％ |
| 住宅情報誌 | 8.3％ |
| 勤務先 | 4.8％ |
| 新聞等の折り込み広告 | 4.8％ |
令和7年度 住宅市場動向調査（中古マンションを取得した世帯・三大都市圏312件）。
ネットが1位ですが、2人に1人は不動産業者も使っています。 同じ調査では、インターネットを通じた情報収集をした人が77.0％、インターネット経由で問い合わせ・内見の申込みまでした人が33.9％（いずれも中古マンションを買った人全体に対する割合・複数回答）。つまりネットで眺める人は多く、ネットから動いた人は3人に1人という構図です。
仲介会社に相談する利点は、探す・資金・契約が1か所にまとまることです。物件を探しながら借入可能額の相談先を紹介してもらえて、申込から引き渡しまで同じ担当が続きます。当社の場合、手数料は売買契約が成立したときに発生するもので、相談そのものは無料です（仲介手数料の記事で計算方法をまとめています）。
銀行・FPに先に相談するケース
「いくら借りられるかを先に知りたい」場合は、銀行の事前審査から入る方法もあります。自営業・転職直後・他の借入があるなど、借入できるかどうか自体が不確実な方は、こちらが先のほうが早いです。
FP（ファイナンシャルプランナー）は、教育費や老後資金まで含めた家計全体から住居費の枠を出してくれます。物件を売らない立場なので中立的ですが、物件の相場や管理の良し悪しは扱いません。 家計の枠を決める相手と、物件を見る相手は別、と考えてください。
3者の違いを1つの表にまとめます。
| 相談先 | 分かること | 向いている方 |
|---|---|---|
| 仲介会社 | 物件の相場・管理状態、探し方、申込から引き渡しまでの段取り | エリアも予算もまだ漠然としている方（＝多くの方） |
| 銀行 | 自分がいくら借りられるか（事前審査） | 自営業・転職直後・他に借入があり、借入可否が不確実な方 |
| FP | 教育費・老後資金まで含めた住居費の枠 | 子どもの進学などの出費が重なる時期が見えている方 |
どれか1つを選べば足ります。3つ全部をまわる必要はありません。 仲介会社に相談すれば、事前審査の窓口は紹介してもらえます。
相談は無料か、しつこい営業を避けるコツ
当社の相談は無料です。そのうえで、連絡が重くならない聞き方があります。
最初の問い合わせで言っておくと楽になること
「いま情報収集の段階で、半年以内に動きたい」「連絡はメール（またはLINE）でお願いしたい」——この2つを最初に伝えるだけで、電話の頻度は変わります。検討段階を正直に伝えるほうが、相手も無理な提案をしません。 急かされる感じがあれば、その会社とは合わなかったというだけの話です。
相談前に準備しておくこと3点
準備といっても、調べ物は要りません。3つだけメモしておけば足ります。
① ざっくりの年収・自己資金
正確な数字でなくて構いません。世帯の年収（手取りでなく額面）と、頭金に出せそうな金額、この2つだけです。
実績の水準も置いておきます。中古マンションを買った人の購入資金は平均3,321万円で、そのうち自己資金が1,329万円（自己資金比率40.0％）。ただし購入資金合計の中央値は2,750万円で、平均は高額な物件に引っ張られています（同調査・三大都市圏312件）。自分の立ち位置は中央値のほうが近いと見てください。
諸費用は別に現金が必要です
仲介手数料・登記費用・ローン事務手数料などは物件価格の外側にかかり、現金で用意するのが基本です。頭金をゼロにする場合でも、この分は手元に残します。内訳と目安は諸費用の記事にまとめています。あわせて、買った後に毎月かかる管理費・修繕積立金も維持費の記事で確認しておくと、月々の総額が見えます。
② 欲しい物件のイメージをメモ程度に
エリア・広さ・駅からの距離を、箇条書きで3〜5行。これで十分です。
実際に買った人が選んだ理由を見ると、どこを押さえるべきかが分かります。価格が適切だったから64.2％／住宅の立地環境が良かったから46.6％／マンションだから41.5％／住宅のデザイン・広さ・設備等が良かったから39.0％／交通の利便性が良かったから36.1％（同調査・複数回答）。決め手は価格と立地に集まっています。
ちなみに、中古マンションを買った人のうち新築分譲マンションも比較検討していたのは37.1％で、今回購入した種類以外は検討していない人が41.5％。つまり最初から中古マンションに絞っていた人は4割ほどです。新築も見ておきたいなら、その前提で相談して構いません。
③ 家族・パートナーと優先順位をすり合わせる
ここが一番効きます。全部は手に入らない前提で、何を先に諦めるかを決めておくのです。
先に見た妥協の実績がそのまま使えます。住宅の広さ17.6％、間取り、部屋数17.3％、交通の利便性16.9％——実際にはこのあたりが削られます。一方で「妥協したものは特になし」と答えた人も30.7％いました。3割の方は、妥協せずに決めています。当社の実務では、優先順位を先に決めていた方ほど、削る判断で迷いません。
当社がご相談で最初にお聞きするのも、ここです。「駅から徒歩10分が15分になるのと、専有面積が5㎡小さくなるのと、どちらが嫌ですか」。この答えが出ていれば、探す範囲はその場で決まることがほとんどです。
相談から入居までの流れと期間感
全体で半年前後を見ておけば大きく外れません。内訳を置きます。
準備・相談の段で何を聞かれるかも、先に書いておきます。当社の場合、初回でお聞きするのはだいたいご家族の構成・いまのお住まいと家賃・希望のエリア・いつまでに住みたいか・頭金に出せそうな額の5つです。答えられない項目があっても問題ありません。むしろその場で一緒に決めるのが相談の中身です。初回で「探す価格帯」と「見る物件の方向」まで出ることがほとんどです。お時間は1時間前後みておいていただければ足ります。
変動するのは物件探し・内覧の期間だけです。準備・相談と、申込以降の手続きは、やることが決まっているので期間もほぼ動きません。つまり「いつ買えるか」は、物件に出会うまでの時間で決まります。 なお、売り出される物件の数には季節の波があり、出やすい時期も押さえておくと探す期間を読みやすくなります。
初めての購入で「進まない」典型の原因
止まる方には共通点があります。
止まっている人の2つのパターン
①優先順位が決まっていない — 物件を見るたびに評価軸が変わるので、どれも決め手に欠けます。②相談先を1つに決めていない — 複数社から違う説明を受けて、判断を保留し続けます。どちらも「物件が無い」ことが原因ではありません。決める材料ではなく、決め方が足りていない状態です。
そもそも買うかどうか自体を迷っている段階なら、購入か賃貸かの判断基準を先に読んでいただくほうが順番として自然です。
よくある質問
①毎月いくらまでなら払えるかを決める ②最初に相談する相手を1人決める——この2つです。 物件探しは3番目で構いません。①は年収から計算しなくても、いまの家賃に管理費・修繕積立金・固定資産税が乗る前提で「家賃＋いくらまでなら平気か」を出せば足ります。②は仲介会社・銀行・FPのどれでもよく、散らさないことのほうが大事です。この2つは合わせて1〜2週間で終わります。
物件のイメージがまだ無いなら不動産会社が先、借入できるかどうか自体が不安なら銀行が先です。会社員で他の借入がなければ、仲介会社に相談しながら事前審査を進める流れが最短です。自営業・転職直後・他の借入があるといった事情があれば、銀行の事前審査を先に通したほうが、探す範囲の前提が固まります。令和7年度 住宅市場動向調査では、中古マンションを買った人の51.4％が不動産業者を使って物件を探していました。
全体で半年前後が目安です（準備・相談2〜4週間／物件探し・内覧1〜3か月／申込・契約・本審査1〜2か月／決済・引き渡し2〜4週間）。当社の実務での目安で、地域・物件・ローン審査の状況で変わります。変動するのは物件探しの期間だけで、申込から引き渡しまでは手続きが決まっているため大きくは動きません。
当社の相談は無料です。 仲介手数料は売買契約が成立して初めて発生します。連絡の重さが心配なら、最初の問い合わせで「情報収集の段階」「連絡はメールかLINEで」と伝えてください。検討段階を正直に伝えるほど、相手も無理な提案をしません。急かす会社であれば、合わなかったというだけの話です。
構いません。 むしろ条件が固まる前のほうが、予算と優先順位の整理から一緒にできます。「エリアも広さも決まっていません」で始まるご相談は普通です。手ぶらで来ていただいて差し支えありませんが、世帯年収・頭金に出せそうな額・譲れない条件を1つだけ持ってきていただけると、その日のうちに探す範囲まで決まることがほとんどです。
まとめ——最初の一歩は「月々の上限」と「相談先」を決めること
- 物件探しの前にやることは2つだけ — 毎月いくらまで払えるかを決め、最初に相談する相手を1人決める。1〜2週間で終わります
- 上限を決めずに探すと予算が動く — 中古マンションを買った人が妥協したものの1位は「価格（予定より高くなった）」で24.6％。見てしまう前に線を引くのが効きます
- 半分の人は不動産業者を使っている — 物件を探した方法はインターネット67.1％、不動産業者51.4％。仲介会社なら探す・資金・契約を1か所にまとめられます
- 削るものを先に決めておく — 実際に妥協されたのは住宅の広さ17.6％・間取り、部屋数17.3％・交通の利便性16.9％。優先順位が決まっていれば、探す範囲はその場で決まります
初めての購入で止まってしまう理由は、情報が足りないことではありません。決め方が決まっていないことです。 今週できるのは、いまの家賃を書き出して「これにいくら足せるか」を決めること。それだけで次の段に進めます。
この記事は一般的な進め方の説明です。掲載した割合・金額は国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査」（2026年7月公表）の中古マンション取得世帯の数値で、期間の目安は当社の実務上の目安です。借入可能額・審査金利・適用金利の具体的な条件は借入先の金融機関に、検討中の物件の管理費・修繕積立金の実額は管理会社および仲介会社に、固定資産税の税額は市税事務所にご確認ください。
株式会社ファンズハウス代表。大阪市を中心に中古マンション・中古戸建ての売買仲介を行っています。専門用語をできるだけ使わず、購入前に知っておきたい情報を実務目線で発信しています。
