【2026年版】中古マンション契約の流れ7ステップ｜引き渡しまで
気に入った物件が見つかって、いよいよ購入申込——その途端に「契約って、いつ・何をするの？」「お金はいくら、いつ払うの？」と急に不安になっていませんか。契約や引き渡しでは仕事を休む日も出てくるので、引き渡しまで何日かかるのか読めないと動きづらい、というご相談をよくいただきます。
中古マンションの契約は、申込から引き渡しまで7ステップ・約1〜2か月が目安です。山場は2回。売買契約の日（重要事項説明→署名捺印→手付金）と、決済・引き渡しの日（残代金→登記→鍵の受け取り）です。この2日を軸に、各ステップの期日・持ち物・お金を順に押さえれば、初めてでも迷いません。
- 7ステップと期間の全体像
- いつ・いくら払うかの早見表
- やめられる期限の見極め方
中古マンション契約の流れは7ステップ——申込から引き渡しまで約1〜2か月
最初に結論からお答えします。中古マンションの購入手続きは、購入申込から引き渡しまで7つのステップで進み、期間は約1〜2か月が実務の目安です。内訳はおおよそ、申込から売買契約までが1〜2週間、契約から決済・引き渡しまでが1〜1.5か月。後半が長いのは、住宅ローンの本審査と契約（金銭消費貸借契約）、登記の準備がこの期間に入るためです。
まずは全体の地図——7ステップ早見表
| ステップ | やること | 時期の目安 |
|---|---|---|
| ① 購入申込 | 買付証明書（購入申込書）を提出 | スタート地点 |
| ② ローン事前審査 | 金融機関の仮審査（数日〜1週間程度） | 申込の前後 |
| ③ 重要事項説明 | 宅建士から物件・契約条件の説明を受ける | 契約当日（事前確認が理想） |
| ④ 売買契約 | 契約書に署名捺印・手付金の支払い | 申込から1〜2週間後 |
| ⑤ 本審査・金消契約 | ローン本審査（1〜3週間程度）→ 銀行と契約 | 売買契約の直後から |
| ⑥ 決済前の最終確認 | 残代金の準備・現地立会い | 決済の数日前 |
| ⑦ 決済・引き渡し | 残代金支払い・所有権移転登記・鍵の受け取り | 契約から1〜1.5か月後 |
期間はあくまで実務の目安です。現金購入ならローン関係の工程が丸ごと不要になるため大きく短縮できますし、逆に売主がまだ居住中で住み替え先の完成を待つ場合などは、双方の合意で引き渡しを数か月先に設定することもあります。あなたのケースの日程は、申込の段階で担当者に確認してください。
7つと聞くと多く感じるかもしれませんが、あなたが「その場に行く」必要があるのは主に売買契約の日と決済・引き渡しの日の2回です（ほかに金消契約で1回、銀行に出向くことが多いです）。それ以外のステップは、書類の準備と審査待ちが中心。つまり、この2つの山場に向けて「期日・持ち物・お金」を揃えていく作業だと捉えると、全体がぐっとシンプルに見えてきます。
なぜ「全体の流れ」を先に知っておくべきか
各ステップの解説に入る前に、なぜ流れを先に押さえるべきなのか。理由は3つあります。
期日・持ち物・お金が「段階ごと」に決まっているから
購入手続きでは、必要なものが段階ごとに変わります。申込では書類1枚、契約では実印と手付金と印紙代、決済では残代金と登記書類——という具合です。特に手付金は物件価格の5〜10％、大阪市の中古マンションなら百万円単位の現金を契約日までに用意することになります。印鑑証明書や住民票のように役所での取得が必要なものもあり、「前日に言われて慌てる」を避けるには、全体像から逆算しておくのが確実です。
契約のあとに続く期日は、遅れると手付金・違約金に直結するから
売買契約を結ぶと、「手付解除期日」「ローン特約の期日」「引き渡し（決済）日」といった期日が契約書に日付として固定されます。ここから先の遅れはお願いで済まず、手付金の放棄や違約金につながり得ます。たとえばローンの手続きを先延ばしにして特約の期日を過ぎると、審査に落ちても白紙解除の保護が受けられなくなる恐れがあります。どの期日が・いつ・何を守ってくれるのかは、契約前に知っておくべき安全装置です（詳しくは注意点の章で説明します）。
平日昼の予定が2〜3回入る——仕事の調整も「流れ」の一部だから
見落とされがちですが、金消契約と決済は銀行の営業時間内＝平日の日中に行われるのが一般的です。売買契約も売主との日程調整次第で平日になることがあります。共働きのご夫婦なら、お互いの休みをどこで取るかまで含めて計画に入れておくと、直前の調整で消耗しません。引っ越しの手配や今の住まいの解約予告（1か月前と定める賃貸物件が多いです）も、引き渡し日から逆算して動くことになります。
中古マンション契約の流れ7ステップ
それでは、7つのステップを順に見ていきます。各ステップで「やること」「必要な書類・お金」「所要の目安」を揃えました。
ステップ① 購入申込（買付証明書の提出）
「この物件を、この価格・条件で買いたい」という意思表示の書面＝買付証明書（購入申込書）を、仲介会社を通じて売主に提出します。売買契約そのものではないので、この時点で費用は原則かかりません。
申込書には希望価格を書く欄があり、売出価格より低い金額＝指値を入れて価格交渉を始めるのもこの場面です。指値の組み立て方は値引き交渉の記事で詳しく説明しています。売主の返事（受ける・断る・逆提案）は、数日以内に返ってくるのが一般的です。
- 必要なもの: 本人確認書類程度（会社所定の申込書に記入）
- お金: 原則不要
- 所要の目安: 記入はその日のうち・売主の返答まで数日
ステップ② 住宅ローン事前審査
金融機関による仮の審査です。源泉徴収票などの収入資料をもとに、「この人にいくらまで貸せそうか」を数日〜1週間程度で回答してくれます。費用はかかりません。
順番としては申込の前後どちらでも進められますが、できれば申込前に承認を取っておくことをおすすめします。売主から見て「ローンが通る見込みのある申込」は重みが違うため、価格交渉でも有利に働くからです。売買契約は事前審査の承認が出ていることを前提に日程が組まれるのが実務では通常です。
- 必要なもの: 源泉徴収票（直近分）・本人確認書類・健康保険証など（金融機関により異なる）
- お金: 不要
- 所要の目安: 数日〜1週間程度
ステップ③ 重要事項説明（宅建士による説明）
売買契約の前に、宅地建物取引士が重要事項説明書にもとづいて、物件の権利関係・法令上の制限・マンションの管理状況・契約解除の条件などを説明します。契約当日、契約書への署名捺印の直前に行われるのが一般的で、オンラインで受けられる会社も増えています。
大事なのは、この説明を「当日初見」にしないことです。重要事項説明書は数十ページに及ぶことがあり、初めて聞きながらその場で判断するのは無理があります。事前に写しを送ってもらい、前日までに目を通して疑問点をメモしておく——これだけで契約日の安心感がまったく変わります。どこを重点的に見るべきかは、注意点の章にまとめました。
- 必要なもの: 事前に受け取った重要事項説明書の写し・質問メモ
- お金: 不要（説明自体に費用はかからない）
- 所要の目安: 説明に1〜1.5時間程度
ステップ④ 売買契約の締結・手付金の支払い
いよいよ契約日です。重要事項説明のあと、売買契約書を読み合わせ、売主・買主が署名捺印し、手付金を売主に支払って契約成立となります。全体で2〜3時間程度を見ておいてください。
手付金は物件価格の5〜10％が実務の相場です（売主が不動産会社の場合、宅建業法で代金の2割を超える手付の受領は禁止されています）。手付金は代金の一部に充当されるので「余計に払うお金」ではありませんが、住宅ローンの実行前に現金で用意する必要がある点に注意してください。契約書に貼る収入印紙（価格1,000万円超5,000万円以下なら軽減措置で1万円）もこの日に必要です。
- 必要なもの: 実印・本人確認書類・手付金・印紙代（仲介手数料の半金を契約時に払う会社もあります）
- お金: 手付金（価格の5〜10％が相場）＋印紙税1万円（1,000万円超5,000万円以下の場合）
- 所要の目安: 当日2〜3時間程度
ステップ⑤ 住宅ローン本審査・金銭消費貸借契約
売買契約書と重要事項説明書がそろったら、すぐに住宅ローンの本審査を申し込みます。結果が出るまで1〜3週間程度が目安です（金融機関や時期により変わります）。承認が出たら、金融機関と金銭消費貸借契約（金消契約）——つまりローンの契約を結びます。決済日の1〜2週間前までに済ませるのが一般的な進行です。
このステップはスピードが命です。売買契約にはローン特約の期日が定められており、本審査の申込が遅れるほど期日との余裕がなくなります。契約から数日以内に必要書類を出し切るつもりで動いてください。あわせて、火災保険の検討・加入手続きもこの時期に進めます。
- 必要なもの: 売買契約書・重要事項説明書の写し・住民票・印鑑証明書・課税証明書など（金融機関の案内による）
- お金: 書面で金消契約する場合は印紙税2万円（借入1,000万円超5,000万円以下。電子契約なら印紙税はかからず、代わりに電子契約手数料がかかる金融機関もあります）
- 所要の目安: 本審査1〜3週間程度＋金消契約で銀行に1回（平日日中）
ステップ⑥ 決済前の最終確認
決済日が決まったら、その数日前までにやることが3つあります。
- 残代金と諸費用の準備: 自己資金分を決済用の口座に移し、振込の上限額設定も確認しておく（当日、限度額で振り込めないトラブルは実際にあります）
- 現地立会い: 売主・仲介会社と物件の最終確認。契約時に取り決めた付帯設備（エアコン・給湯器など）の状態や残置物を、引き渡し前にチェックします
- 司法書士への書類提出: 所有権移転登記のため、司法書士から案内された書類（住民票など）を揃えます
引っ越し業者の手配やライフライン（電気・ガス・水道）の手続きも、この時期までに引き渡し日基準で予約しておくとスムーズです。
- 必要なもの: 住民票など司法書士の案内による・振込準備
- お金: この時点での支払いはなし（決済日の準備が中心）
- 所要の目安: 現地立会いは30分〜1時間程度
ステップ⑦ 決済・引き渡し
最終ステップです。買主側のローン取扱銀行などに売主・買主・仲介会社・司法書士が集まり、平日の午前中に行われるのが一般的です。当日の流れはこうです。
- ① 司法書士が登記に必要な書類を確認
- ② 住宅ローンが実行され、残代金を売主へ振込
- ③ 着金確認の間に、固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金を引き渡し日で日割り精算
- ④ 仲介手数料（残金または全額）・登記費用を支払い
- ⑤ 鍵と関係書類（管理規約・設備の取扱説明書など）を受け取って引き渡し完了
司法書士は同日中に所有権移転登記を申請し、後日、あなた名義の登記識別情報（いわゆる権利証）が届きます。所要は1〜2時間程度。この日からそのマンションはあなたのものです。なお、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、引き渡し後に最初に迎える1月1日以降の年度分からあなた宛てになります。仕組みと金額の目安は固定資産税の記事にまとめています。
- 必要なもの: 実印・本人確認書類・通帳や振込用のカード類（銀行・司法書士の案内による）
- お金: 残代金・精算金・仲介手数料・登記費用など
- 所要の目安: 当日1〜2時間程度
契約時に必要な書類とお金の一覧
7ステップのうち、お金の動きだけを1つの表に抜き出します。「いつ・何を・いくら」の確認にお使いください。
| 費目 | 金額の目安 | 支払うタイミング |
|---|---|---|
| 手付金 | 物件価格の5〜10％が実務の相場（代金に充当） | 契約時（売主へ） |
| 印紙税（売買契約書） | 1万円（価格1,000万円超5,000万円以下・軽減後） | 契約時 |
| 仲介手数料 | 上限＝「価格×3％＋6万円」＋消費税（価格400万円超の場合） | 契約時に半金・引き渡し時に残金（引き渡し時一括の会社もある） |
| ローン関係費用 | 事務手数料・保証料など（金融機関・商品による）＋書面契約なら印紙税2万円 | 金消契約〜決済時 |
| 残代金 | 物件価格−手付金 | 決済時（ローン実行と同時） |
| 固定資産税等・管理費等の精算金 | 引き渡し日で日割り | 決済時 |
| 登記費用 | 登録免許税＋司法書士報酬（物件により異なる） | 決済時 |
売買契約書の印紙税は、2027年3月31日までに作成される契約書について軽減措置が適用されます（1,000万円超5,000万円以下で本則2万円→1万円、500万円超1,000万円以下で5千円）。仲介手数料の計算のしくみと具体額の早見表は仲介手数料の記事で詳しく説明しています。
書類側は、段階ごとに次の3グループに分けて準備すると漏れがありません。
- 申込〜事前審査: 本人確認書類・源泉徴収票・健康保険証など
- 契約日: 実印・本人確認書類・手付金・印紙代
- 本審査〜決済: 住民票・印鑑証明書・課税証明書など（金融機関と司法書士の案内リストに従う）
役所で取る書類（住民票・印鑑証明書など）は本審査の案内が来てからで間に合いますが、実印を持っていない方は契約日までに印鑑登録が必要です。意外とここが最初のつまずきポイントなので、申込を出したら真っ先に確認してください。
契約前後のよくある失敗と注意点
流れがわかったところで、実務でよく見るつまずきどころを4つに絞ってお伝えします。
「やめられる期限」は2つだけ——手付解除期日とローン特約期日
契約後に事情が変わったとき、ペナルティなし・または手付金のみの負担で契約から離れられるルートは、実質的に次の2つです。
- 手付解除: 相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄して契約を解除できます（売主側からは手付金の倍額を返して解除）。実務では「手付解除期日」として具体的な日付を契約書に定めるのが一般的です
- ローン特約（融資利用の特約）: 定められた期日までに住宅ローンの承認が得られなかった場合、契約を白紙にでき、手付金も返還されます。期日は契約から2〜4週間程度に設定される例が多いです
この2つの期日を過ぎてからの解約は、違約金（売買代金の1〜2割と定める例が一般的です）の対象になり得ます。契約書のどこにこの2つの日付が書かれているか、契約前に必ず指差し確認してください。
ローン特約で白紙解除できるのは、原則として契約書に記載した金融機関・借入条件で審査に落ちた場合です。自己判断でまったく別のローンに切り替えて否決された場合などは、特約の対象外と扱われる恐れがあります。ローンの進め方を途中で変えたいときは、必ず先に仲介会社へ相談してください。
重要事項説明書は「管理」と「解除条件」を重点チェック
数十ページの重要事項説明書のうち、中古マンションで特に重要なのは次の箇所です。
- 管理費・修繕積立金の額と滞納の有無: 前の所有者に滞納があると、その支払い義務は買主に引き継がれます。滞納額の欄は必ず確認してください
- 修繕積立金の値上げ予定・大規模修繕の予定: 毎月の負担が数年後に変わる可能性が読み取れます
- 権利関係: 売主の抵当権が残っている場合は、決済時に抹消される段取りになっているかを確認
- 契約解除・違約金の条項: 前述の手付解除期日・ローン特約期日・違約金の割合
事前に写しをもらって読んでおき、わからない言葉はそのままにせず契約日までに担当者へ質問する。これが重要事項説明を「儀式」で終わらせないコツです。
クーリングオフは使えないのが原則——「とりあえず契約」は禁物
通信販売の感覚で「契約しても8日以内ならやめられる」と思っていたら、それは危険な誤解です。不動産のクーリングオフ（宅建業法37条の2）が使えるのは、売主が宅建業者で、かつ事務所等以外の場所で申込みをした場合に限られます。仲介会社を通じて個人の売主から買う中古マンションには適用されません。契約書に判を押したあと、自己都合でやめる場合の離脱ルートは、前述の手付解除・ローン特約・売主との合意解除に限られます。「迷いが残ったまま、とりあえず契約」は絶対に避けてください。
決済は平日の日中——仕事と引っ越しの逆算を早めに
最後は日程の話です。金消契約と決済は平日の日中に行われるのが一般的なので、契約日が決まったら、決済予定日の前後で休みの調整を先に始めてください。引っ越しについては、今の住まいが賃貸なら解約予告（1か月前予告の物件が多い）のタイミングが悩ましいところです。早く出しすぎると、万一決済がずれたときに住む場所がなくなり、遅すぎると家賃とローンの二重払い期間が延びます。実務では、ローン本審査の承認が出て決済日が固まってから解約予告を出すのが、リスクと二重払いのバランスが取れた進め方です。
よくある質問
住宅ローンを使う場合は、本審査（1〜3週間程度）と金消契約・登記準備が必要なため、売買契約から1か月前後が現実的な最短ラインです。現金購入なら審査工程が丸ごと不要になるので、売主側の準備が整っていれば2〜3週間程度まで短縮できることもあります。逆に、売主が居住中で住み替え先を待つケースなどでは、合意のうえで2〜3か月先に設定することもあります。引き渡し日は契約時に双方合意で決めるものなので、希望があれば申込の段階で伝えておくのが確実です。
流れは「重要事項説明（1〜1.5時間程度）→売買契約書の読み合わせ→署名捺印→手付金の支払い」で、全体で2〜3時間程度が目安です。持ち物は実印・本人確認書類・手付金・印紙代が基本で、仲介手数料の半金が加わる会社もあります。当日に初めて書類を読むと時間内に消化しきれないので、重要事項説明書と契約書の写しを事前にもらって目を通しておくことを強くおすすめします。
実務では物件価格の5〜10％が相場です。2,500万円の物件なら125万〜250万円。住宅ローンの実行は決済時なので、手付金は契約日までに現金で用意する必要があります。金額は売主との合意で決まるものなので、自己資金に限りがある場合は申込の段階で仲介会社に相談してください。なお、手付金は代金の一部に充当されるため、諸費用とは別の「取られるお金」ではありません。
タイミングと理由によって3パターンに分かれます。①手付解除期日までの自己都合なら、手付金を放棄すれば解除できます（追加のペナルティなし）。②ローン特約の期日までに、契約書に記載した条件でローンの承認が得られなかった場合は白紙解除となり、手付金は返還されます。③どちらの期限も過ぎたあとの自己都合キャンセルは債務不履行となり、契約書で定めた違約金（売買代金の1〜2割と定める例が一般的）の対象になり得ます。つまり「いつまでなら・いくらの負担でやめられるか」は契約書の2つの期日で決まります。契約前に必ず確認してください。
まとめ——7ステップの全体像を押さえれば、契約は怖くない
- 流れは7ステップ。申込から引き渡しまで約1〜2か月、山場は「売買契約の日」と「決済・引き渡しの日」の2回
- お金は3回動く。契約時（手付金5〜10％＋印紙代）→金消契約前後（ローン諸費用）→決済時（残代金・精算金・手数料）
- やめられる期限は「手付解除期日」と「ローン特約期日」の2つ。契約前に日付を指差し確認
- 重要事項説明書は事前入手が鉄則。管理費・修繕積立金の滞納と解除条件を重点チェック
契約手続きは、ひとつひとつは難しいことをしていません。書類を揃え、説明を聞き、決められた日にお金を動かす——それだけです。不安の正体は「次に何が来るかわからない」ことなので、7ステップの地図を手に入れた今のあなたは、もう大半の不安を解消できています。
あとは自分のケースに当てはめて、契約日と引き渡し日から逆算した準備リストを作るだけです。LINEでお配りしている進め方ガイドは、申込から入居までの「いつ・何をするか」を時系列でひと目で見渡せるようにまとめたものです。気に入った物件に出会ってから慌てないよう、手元に置いておいてください。
この記事は契約手続きの一般的な説明です。期間や手付金の割合は個々の取引で異なり、印紙税などの正確な金額は契約内容によって変わります。正確な金額・条件は税務署・金融機関・仲介を担当する不動産会社にご確認ください。
株式会社ファンズハウス代表。大阪市を中心に中古マンション・中古戸建ての売買仲介を行っています。専門用語をできるだけ使わず、購入前に知っておきたい情報を実務目線で発信しています。
