中古マンションの固定資産税はいくら？2026年の目安と計算3手順

中古マンションの固定資産税は「年10万〜15万円」が一つの目安

最初に金額からお答えします。大阪市内で専有70㎡・3LDK・価格2,000万円前後の中古マンションを買った場合、固定資産税と都市計画税を合わせた年額は、おおむね10万〜15万円。月額に直すと8,000円〜1万2,500円ほどです。

これは築30年くらいまでの物件を想定したレンジで、築40年を超えるとさらに下がってきます。建物の評価額が経年で下がっていくためです。実際の効き方を表で見てみましょう。

築年数別・年税額の目安早見表

表を見ると分かるとおり、築15年から築30年まで15年ぶん古くなっても、税額の差は年2.6万円ほどです。「築古を買えば固定資産税が大幅に安くなる」という期待は、思ったほどは当たりません。理由はこの記事の後半で説明します。

請求は「固定資産税＋都市計画税」がセットで来る

もうひとつ、最初に押さえておきたいのが税金が2種類あることです。大阪市の税率は次のとおりで、1枚の納税通知書にまとめて記載されます。

合わせて1.7％。「固定資産税は年10万円くらい」と聞いていたのに通知書は13万円だった、というズレは、たいてい都市計画税を計算に入れていないことが原因です。

都市計画税は道路や公園といった都市計画事業の費用にあてる目的税で、市街化区域内の土地・家屋にかかります。大阪市はほぼ全域が市街化区域なので、市内の中古マンションは両方かかると考えておいて構いません。

物件価格から直接は計算できない——基準は「固定資産税評価額」だから

ここからが本題です。ネットで「2,000万円のマンションの固定資産税」を調べても答えが出てこないのは、物件価格から税額が決まらないからです。

評価額は購入価格そのものではない

固定資産税・都市計画税の計算に使うのは「固定資産税評価額」という、市が独自につけた価格です。売買価格とは別物で、目安としては次のような水準になります。

• 土地：公示価格のおおむね7割
• 建物：新築時の建築費のおおむね5〜6割。そこから経年で下がっていく

なぜ売買価格を使わないのか。売買価格は「早く売りたい」「どうしてもここに住みたい」といった当事者の事情で上下してしまうため、課税の物差しには使えないからです。そこで全国共通の「固定資産評価基準」（総務省が定める告示）に沿って、各市町村が土地・家屋を1件ずつ評価しています。

結果として、2,000万円で売買される中古マンションでも、土地と建物を合わせた評価額の合計は1,000万円台前半に収まることが珍しくありません。

マンションは「土地（敷地権の持分）＋建物」の合算で課税される

マンションを買うと、専有部分の建物と一緒に、敷地の共有持分（敷地権）も取得します。課税もこの2つの合算です。

自分の持分は登記簿の「敷地権の割合」で分かります。たとえば敷地1,500㎡・総戸数50戸のマンションで持分が50分の1なら、土地の持分は30㎡です。

戸建てと違って土地の持分が小さいので、中古マンションの税負担は建物側が大半を占めます。この構造を知っておくと、次の特例の効き方が理解しやすくなります。

住宅用地の特例——マンションはほぼ全戸が土地の課税標準1/6

住宅が建っている土地には、課税標準を大きく引き下げる特例があります。

ポイントは、マンションの敷地は戸数で割って判定することです。先ほどの例なら1戸あたり30㎡ですから、200㎡には遠く届きません。つまり分譲マンションは、実質的にほぼ全戸が小規模住宅用地に収まり、土地の課税標準が6分の1になります。

このおかげで、マンションの土地分の税額は年1万〜2万円程度に収まることが多くなります。先ほどのモデルケース（築15年）でも、年13万円台の税額のうち土地分はわずか1万4,000円です。

固定資産税を自分で計算する3手順

仕組みが分かれば、あとは3ステップです。検討中の物件で実際にやってみてください。

手順① 評価額を調べる

一番早いのは、売主が毎年受け取っている「課税明細書」を見せてもらうことです。納税通知書に同封されている一覧表で、土地と家屋それぞれの「価格（評価額）」欄に必要な数字がそのまま載っています。仲介会社経由で依頼すれば、多くの場合ご用意いただけます。

売主から入手できない場合の選択肢もありますが、いずれも購入検討者にはハードルがあります。

• 固定資産評価証明書：市税事務所で取得できますが、請求できるのは所有者や委任を受けた代理人などに限られます
• 縦覧制度：毎年4月1日から第1期の納期限まで、他人の土地・家屋の価格を見られる制度です。ただし利用できるのは同一区内に不動産を持つ納税者とその代理人に限られ、これから買う人は使えません

手順② 土地と建物に分けて特例を当てはめる

土地と建物では扱いが違うので、必ず分けて計算します。

• 土地：評価額 × 1/6（固定資産税）／評価額 × 1/3（都市計画税）
• 建物：評価額をそのまま使う

手順③ 税率を掛けて合算する

• 固定資産税＝課税標準 × 1.4％
• 都市計画税＝課税標準 × 0.3％

この2つを足した金額が、1年間に納める税額です。

築浅で新築住宅の減額が残っている物件だけは、最後にひとつ調整があります。手順③で出した家屋の固定資産税だけを半分にしてください。都市計画税は減額の対象外なので、そのままです（詳しくは後述）。

大阪市・築15年・70㎡・2,000万円の物件で計算してみる

数字を通しで見てみましょう。課税明細書から次の評価額が分かったとします。

• 土地（敷地権の持分）：420万円
• 家屋：708万円

固定資産税

• 土地：420万円 × 1/6 ＝ 70万円 → × 1.4％ ＝ 9,800円
• 家屋：708万円 × 1.4％ ＝ 9万9,120円
• 小計：10万8,920円

都市計画税

• 土地：420万円 × 1/3 ＝ 140万円 → × 0.3％ ＝ 4,200円
• 家屋：708万円 × 0.3％ ＝ 2万1,240円
• 小計：2万5,440円

年間合計：13万4,360円（月あたり約1万1,200円）

土地の持分が420万円もあるのに、土地分の税額は合計1万4,000円。6分の1・3分の1の特例がいかに効いているかが分かります。

築年数が古いほど安くなる？——建物は下がるが、土地は下がらない

「築古を選べば固定資産税も安い」。これは半分正解で、半分は誤解です。

建物の評価は「最初の3年」で一気に落ち、あとはゆっくり

家屋の評価額は「再建築価格 × 経年減点補正率」で決まります。この経年減点補正率は総務省の固定資産評価基準に表で定められており、鉄筋コンクリート造の住宅なら次のように推移します。

見ていただきたいのは最初の3行です。1年経過で0.80、3年経過で0.70。つまり建物の評価は最初の3年で3割落ちます。ところが4年目以降は1年あたり0.0088ずつしか下がりません。

だから築15年（0.5947）と築30年（0.4632）を比べても、建物の評価額は2割ほどしか違わないのです。冒頭の早見表で税額の差が思ったほど広がらなかったのは、この曲線の形が理由です。

下げ止まりは0.2。築60年以降は下がらない

補正率には下限があり、0.2を下回りません。鉄筋コンクリート造の住宅は築60年でこの下限に到達し、以後はどれだけ古くなっても評価額はそのままです。「築50年を超えているのに評価額が下がらない」という相談を受けることがありますが、制度としてそういう設計になっています。

土地は下がらない。むしろ上がることがある

見落とされがちなのがこちらです。土地には経年による減価がありません。むしろ地価が上がれば評価額も上がります。大阪市内は近年の地価が上昇局面にあるので、建物分が下がっても土地分がそれを打ち消す、という動きも起こり得ます。

3年に1度の「評価替え」で変わる

土地・家屋の評価額は3年に1度見直されます。これを評価替えといい、見直しを行う年度を基準年度と呼びます。

• 直近の基準年度：令和6年度（2024年度）
• 2026年度（令和8年度）は据置年度
• 次の評価替え：2027年度（令和9年度）

家屋については、評価替えのたびに建築資材の物価変動を反映する「再建築費評点補正率」を掛け直すため、資材価格が高騰した局面では計算上の評価額が上がることがあります。ただし見直し後の評価額が前年度を上回る場合は前年度の額に据え置くルールがあるので、増改築などがなければ家屋の評価額が上がることはありません。

一方、土地は地価が上がっていれば税額が上がります。ここで注意したいのが、2027年度が評価替えの年にあたることです。2026年中に購入した方は、賦課期日の関係で2027年度分から納税義務者になりますから、ご自身に初めて届く納税通知書が、すでに評価替え後の額ということになります。大阪市内で検討している方は、売主から見せてもらった今年の税額より少し上がるかもしれない、と見ておくと安全です。

新築の減額特例は「家屋」に付く——築浅中古では要チェック

新築マンションには、固定資産税を軽くする減額措置があります。

• 減額の内容：120㎡までの部分について、家屋の固定資産税が2分の1（都市計画税は対象外）
• 期間：3階建て以上の耐火・準耐火建築物（＝一般的なマンション）は5年間。認定長期優良住宅なら7年間
• 適用期限：令和13年3月31日までに新築されたもの（令和8年度税制改正で延長）
• 床面積要件：令和8年4月1日以後の新築は40〜240㎡（それ以前の新築は50〜280㎡）

この措置は所有者ではなく家屋に対するもので、条文も「新たに固定資産税が課されることとなった年度から」何年度分、という書き方をしています。したがって築5年以内のマンションを中古で買った場合、残りの年度分の減額はそのまま続くのが原則です。

問題は、その裏返しです。減額が終わる年に買うと、翌年から家屋の固定資産税がほぼ倍になります。

買った年の固定資産税は誰が払う？——引き渡し日で日割り精算

最後に、購入初年度だけの特殊な話をします。ここは見積書を見て「これは何の費用？」と聞かれることが最も多い項目です。

1月1日時点の所有者に1年分が課税される

固定資産税の賦課期日は毎年1月1日です。その日に登記簿上の所有者だった人に、その年度分の税額が全額課税されます。年の途中で売っても納税義務者は売主のままで、買主に納付書は届きません。

つまり法律上は、買った年の固定資産税を買主が負担する義務は一切ありません。

だから実務では「日割り精算」する

とはいえ、売主が1年分を払っているのに、引き渡し後は買主が住んでいる、というのは不公平です。そこで実務では、引き渡し日を境に年税額を日割りで按分し、買主が売主に「精算金」として支払う取り扱いが定着しています。

これは法律で決まったものではなく、あくまで売買契約で当事者が合意して行う商慣習です。

関西は4月1日起算——同じ物件でも精算額が変わる

ここが実務で最も誤解される点です。日割りの起算日には2つの流儀があります。

大阪の売買では4月1日起算が一般的です。この違いは金額にはっきり出ます。先ほどの年税額13万4,360円の物件を、2026年8月31日に引き渡した場合で比べてみます。

差は約3万3,000円。どちらが正しいというものではなく、売買契約書にどう書かれているかがすべてです。他府県から大阪の物件を買う方は特に、契約書の該当条項を必ず確認してください。

精算金は税金ではなく「売買代金の一部」という扱い

もうひとつ知っておきたいのが、この精算金の法的な性格です。国税庁の見解では、未経過固定資産税等に相当する額として買主が支払う金銭は、譲渡対価の一部を構成するものとして扱われます。買主が税金を代わりに納めているわけではない、ということです。

この扱いから、実務上こんな影響が出ます。

• 売主が不動産会社（課税事業者）の場合、精算金のうち建物分には消費税がかかる
• 売主が個人（事業者ではない方）の場合は消費税の課税対象外なので、消費税はかからない
• 精算金は住宅ローンの融資対象に含められないことが多く、決済時に現金で用意する必要がある

よくある質問

まとめ——毎年の固定費まで含めて選べば、買った後で慌てない

固定資産税は、買った後に毎年必ず出ていくお金です。物件価格や月々のローン返済額と違って検討中は見えにくいのですが、35年で積み上げれば数百万円単位の負担になります。

気になる物件が出てきたら、まず売主の課税明細書を1枚もらってください。この記事の3手順に当てはめれば、その物件で毎年いくら出ていくのかが5分で分かります。

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