マンション購入の年収目安は？何倍が安全か【2026】
「年収の5倍まで」「7倍は危ない」——調べるほど言われる倍率が違います。でも倍率は結果の平均値で、あなたが毎月いくらなら苦しくないかは答えてくれません。
中古マンションを買った人の年収倍率は全国平均5.6倍・大阪府6.0倍（2025年度フラット35利用者調査）。一方で審査の上限いっぱいまで借りると、金利次第で年収の6.7〜10倍まで計算上は届きます。それでも実際の総返済負担率の平均は19.7％——つまり買った人は上限よりずいぶん低いところで止めているということです。予算は倍率ではなく、管理費や税金まで含めた月々で決めます。
- 倍率は結果の平均値
- 借りられる額≠返せる額
- 実際の負担率は約20％
マンション購入の年収目安は？結論から言う「何倍が安全か」
先に結論をお伝えします。「年収の何倍」は買える上限ではなく、買った人たちの結果の平均値です。 住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査では、中古マンションを買った人の年収倍率（購入価額÷世帯年収）は全国平均5.6倍、大阪府では6.0倍でした。
ところが、金融機関の審査が許す上限はこれよりはるかに上です。審査で見られるのは倍率ではなく、返済額が年収に占める割合（総返済負担率）。公表されている例として【フラット35】の基準は年収400万円以上で35％以下です。この枠いっぱいまで借りると、金利年1.0％（民間の変動型を想定）なら年収の10倍前後、全期間固定の【フラット35】の現在の金利（年3.830％・2026年10月）でも6.7倍前後まで計算上は届きます（いずれも年収400万円以上・35年・元利均等での当社試算）。
それでも、実際に借りた人の総返済負担率の平均は19.7％（中古マンション・全国）。上限として示されている水準より、ずいぶん低いところに集まっているということです。だから安全ラインは倍率ではなく、こう置きます。ローン返済と管理費・修繕積立金・税金を足した月々が、いまの家賃から大きく跳ねないか。 それが物差しです。
年収別・無理のない借入額の目安
| 世帯年収 | 返済負担率20％での月返済額 | 借入額の目安 | 借入額÷年収 |
|---|---|---|---|
| 300万円 | 月5.0万円 | 約1,770万円 | 5.9倍 |
| 400万円 | 月6.7万円 | 約2,360万円 | 5.9倍 |
| 500万円 | 月8.3万円 | 約2,950万円 | 5.9倍 |
| 600万円 | 月10.0万円 | 約3,540万円 | 5.9倍 |
| 700万円 | 月11.7万円 | 約4,130万円 | 5.9倍 |
| 800万円 | 月13.3万円 | 約4,720万円 | 5.9倍 |
民間の変動金利を想定した当社試算（金利年1.0％・35年・元利均等・ボーナス返済なし）。物件価格ではなく借入額です。 実際の物件価格は「借入額＋頭金」で考えます。仲介手数料などの諸費用は、これとは別に現金で用意するものです。
この表の読み方 返済負担率20％は、当社が基準線として置いている水準です。中古マンションを買った人の実績平均（19.7％）と近い水準にあたります。審査に通るかどうかの線ではなく、「買った人が実際に落ち着いているあたり」だと思ってください。他に車のローンや奨学金の返済があれば、その分を差し引いて考えます。
なぜ「年収の何倍」だけでは予算を決められないのか
倍率そのものが間違っているわけではありません。ただ、倍率には平均値には現れない幅があり、そして上限との距離がわかりません。
同じ「大阪府で6.0倍」の中に、3倍の人も9倍の人もいる
大阪府の中古マンション658件を倍率別に見ると、内訳はこうです。
- 年収の5倍未満 ＝ 43.2％ — いちばん多いのはこの層です
- 5倍以上7倍未満 ＝ 27.5％
- 7倍以上 ＝ 29.3％
平均は6.0倍ですが、最多は「5倍未満」で、7倍以上も3割近くいます。倍率は散らばった結果を1つの数字に丸めたもので、ここから自分の安全圏は読み取れません。
同じ年収600万円でも、独身で他の借入がない人と、子ども2人の教育費と車のローンがある人では、無理なく返せる額は当然違います。倍率は家族構成も他の借入も見ていません。
「借りられる上限」と「無理なく返せる額」は別物
【フラット35】は、すべての借入れの年間合計返済額が年収に占める割合（総返済負担率）を、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下と定めています（※2026.4.1現在）。
この上限で逆算してみます。年収600万円なら返済に回せるのは月17.5万円まで。金利年1.0％・35年なら借入額で約6,200万円（年収の10.3倍）、年収400万円でも約4,130万円（同じく10.3倍）まで届きます。
ただし、この「10倍超」は低い金利を前提にした計算です。同じ35％枠でも、全期間固定の【フラット35】の現在の金利（年3.830％・2026年10月）で計算すると、年収600万円の上限は約4,040万円＝6.7倍まで下がります。 上限額そのものが、金利で1.5倍変わるということです。
基準いっぱいの額が、そのまま借りられるとは限りません 民間の変動金利型ローンでは、実際の適用金利ではなくそれより高い「審査金利」で返済負担率を計算する金融機関があります。上限いっぱいの借入額が実際に承認されるとは限らないので、具体的な借入可能額は必ず借入先の金融機関にご確認ください。
実際のところ年収の何倍？フラット35利用者調査の実績
ここからは実データで見ます。出典は住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表・中古マンション）です。
| 項目 | 全国 | 近畿圏 | 大阪府 |
|---|---|---|---|
| 世帯年収（平均） | 744.6万円 | 691.9万円 | 719.6万円 |
| 購入価額（平均） | 3,601.7万円 | 3,271.7万円 | 3,757.9万円 |
| 購入価額（中央値） | 2,880万円 | 2,697万円 | 3,109.5万円 |
| 年収倍率（平均） | 5.6倍 | 5.5倍 | 6.0倍 |
| 年収倍率（中央値） | 5.1倍 | 5.0倍 | 5.4倍 |
| 総返済負担率（平均） | 19.7％ | 19.8％ | 20.8％ |
集計件数は全国5,467件・近畿圏1,240件・大阪府658件。世帯年収は本人と収入合算者の合計です。
この表で大事なのは平均と中央値の差です。全国の購入価額は平均3,601.7万円に対し中央値2,880万円。平均は高額物件に引っ張られて上振れします。自分の立ち位置は中央値のほうが近いと覚えておいてください。
もうひとつ。大阪府の購入価額は全国平均より高い（3,757.9万円）のに、世帯年収は全国より低い（719.6万円）。倍率が6.0倍と全国の5.6倍を上回るのは、この組み合わせの表れです。大阪で買う人は、年収に対して全国平均より大きな買い物をしているということです。
平均倍率は「平均値どうしの割り算」ではありません 調査の年収倍率は、1件ごとに購入価額÷世帯年収を計算してから平均した値です。また機構の調査概要では「年収倍率＝所要資金÷世帯年収」と注記されていますが、本記事は購入価額ベース（集計表の第15表）の数値を使っています。表の購入価額の平均と世帯年収の平均を割っても、この倍率とは一致しません。倍率の欄はそのまま読んでください。
月々の支払いはいくら？年収別シミュレーション
倍率から離れて、月々で考えます。借入額から月返済額を出すには、金利と返済期間が必要です。
1,000万円あたりの月返済額を覚えておく
| 金利（35年・元利均等） | 1,000万円あたりの月返済額 |
|---|---|
| 年0.9％ | 約27,800円 |
| 年1.0％ | 約28,200円 |
| 年1.5％ | 約30,600円 |
| 年2.0％ | 約33,100円 |
| 年3.0％ | 約38,500円 |
| 年3.830％（【フラット35】2026年10月） | 約43,300円 |
当社試算（ボーナス返済なし）。この係数を覚えておくと、物件を見た瞬間に月々が概算できます。 2,500万円なら、変動型（年1.0％）で28,200円×2.5＝約7万円、全期間固定の【フラット35】（年3.830％）なら43,300円×2.5＝約10.8万円。同じ借入額でも、金利タイプで月々は1.5倍違います。
そして年0.9％から年2.0％へ1.1％上がれば、月々は2割近く増えます。1,000万円あたり月5,400円の差で、3,000万円の借入なら月1.6万円の差です。年1.0％から全期間固定の現行水準（年3.830％）まで動けば、3,000万円で月4.5万円増えます。目安は「全期間固定の金利でも払えるか」。変動金利を選ぶなら、いまの月々ではなく、上がったあとの月々で耐えられるかを見てください。
上限と実績、2つの月々を並べてみる
| 世帯年収 | 審査上限（30〜35％）での借入額 | 実績平均に近い20％での借入額 |
|---|---|---|
| 300万円 | 約2,660万円（月7.5万円） | 約1,770万円（月5.0万円） |
| 400万円 | 約4,130万円（月11.7万円） | 約2,360万円（月6.7万円） |
| 500万円 | 約5,170万円（月14.6万円） | 約2,950万円（月8.3万円） |
| 600万円 | 約6,200万円（月17.5万円） | 約3,540万円（月10.0万円） |
| 700万円 | 約7,230万円（月20.4万円） | 約4,130万円（月11.7万円） |
| 800万円 | 約8,270万円（月23.3万円） | 約4,720万円（月13.3万円） |
民間の変動金利を想定した当社試算（金利年1.0％・35年・元利均等・ボーナス返済なし）。年収300万円は上限30％、400万円以上は35％で計算。同じ枠を【フラット35】の現在の金利（年3.830％）で計算すると、左列は年収600万円で約4,040万円まで下がります。
同じ年収で、左と右では借入額が1.5〜1.75倍違います（年収300万円は上限30％なので1.5倍、400万円以上は1.75倍）。どちらも「審査上は通りうる」範囲です。この幅のどこに自分を置くかが、予算を決めるという作業の中身です。
なお、返済期間を35年で組めるかは年齢によります。【フラット35】の借入期間は「80歳−申込時年齢」または35年のいずれか短い方。詳しくはマンション購入、何歳まで買える？で扱っています。
頭金・自己資金はどれくらい必要か
「頭金は物件価格の1〜2割」とよく言われます。これも実データで確かめられます。
2025年度の調査では、中古マンション購入者の手持金の平均は全国591.3万円＝購入価額の16.4％。大阪府は582.9万円でした。「1〜2割」という目安は、実績としてほぼそのとおりです。ただし、ここにも分布があります。
大阪府では3割の人が「手持金なし」で買っている
- 手持金なし ＝ 198件（30.1％） — 3人に1人は自己資金を入れずに買っています
- 手持金の中央値 ＝ 244万円 — 平均582.9万円との差が大きい
- 手持金ありの人だけの平均 ＝ 833.8万円
頭金ゼロでも買えている人は現実にいます。一方で、頭金を入れると金利面で有利になる仕組みもあります。【フラット35】では、融資率（借入額÷購入価額）が9割以下か9割超かで借入金利が変わります。物件価格の1割を用意できるかどうかが、ひとつの分かれ目になっているわけです。
頭金とは別に、諸費用分の現金が必要
見落としやすいのがこちらです。仲介手数料・登記費用・ローン事務手数料・火災保険料などは、ローンに含められない場合があり、現金で用意するのが基本。頭金をゼロにする場合でも、諸費用分は手元に残す必要があります。内訳と目安は中古マンションの諸費用はいくら？にまとめています。
手持金をすべて頭金に回さない 頭金を厚くすれば月々は軽くなります。それでも、手元の現金をゼロにするのは避けてください。 引っ越し・家具・家電で数十万円は動きますし、入居後に給湯器が壊れることもあります。半年分の生活費は残す、という置き方が現実的です。
無理のない予算の決め方——総返済負担率と「身の丈」の物差し
ここまでの数字を、予算を決める手順に落とします。
返済負担率は「上限」、実際に落ち着いているのは20％前後
大阪府の658件を総返済負担率別に見ると、20％未満が47.3％、25％未満までで66.9％。上限に近い30％以上はわずか11.4％でした。
- 30〜35％ — 審査の上限。ここを狙う前提で物件を探すのは危険です
- 25〜30％ — 他の支出を抑える覚悟が必要な水準
- 20％前後 — 実際に買った人の平均（19.7％）。ここが基準線です
- 15％以下 — 繰り上げ返済や教育費にも回せる余裕があります
調査の「19.7％」と審査の「35％」は、計算の基礎が違います 調査の総返済負担率は「1か月当たり予定返済額÷世帯月収」で、住宅ローン分だけの数値です。一方【フラット35】の基準は「すべての借入れの年間合計返済額÷年収」で、自動車ローンや教育ローン、カードローンも入ります。車や奨学金の返済がある方は、審査で見られる数値はこれより高くなります。 同じ目盛りの数字ではないので、他に借入れがある方は、上限との距離はこの表で見るより縮まります。
ローン返済だけでなく「住居費の総額」で見る
これがいちばん大事な一手です。返済負担率の計算には、管理費・修繕積立金・固定資産税・保険料が入っていません。 マンションを買えば、これらが必ず乗ります。
月々を組むときは、こう足してください。
- ローン返済額
- 管理費＋修繕積立金（販売図面に月額が書いてあります）
- 固定資産税・都市計画税の月割り
- 火災保険料の月割り
この合計がいまの家賃＋αに収まっていれば、生活は大きく変わりません。管理費と修繕積立金の相場や、修繕積立金が将来上がる仕組みはマンション購入の維持費はいくら？、税額の計算は中古マンションの固定資産税はいくら？で扱っています。買うか借りるかで迷っている段階ならマンション購入か賃貸か？もあわせてご覧ください。
住宅ローン控除は予算に足し込まない 住宅ローン控除で戻る分を月々の支払いに織り込むと、計画が崩れやすくなります。控除額は年末残高×0.7％で、残高が減るほど小さくなるうえ、その年に納めた税額が上限です。戻ったら貯蓄か繰り上げ返済に回すくらいの位置づけが安全です。
共働き・世帯年収で考える場合
収入合算やペアローンを使えば、借入枠は広がります。実際、調査の「世帯年収」も本人と収入合算者の合計です。
ただし、枠が広がることは安全になることではありません。 2人の収入を前提に組んだ返済は、どちらかが働けなくなったときに前提が崩れます。片方の収入だけで返せる水準に近いかどうかを一度確かめておいてください。
また、合算の方式（ペアローン・連帯債務・連帯保証）によって、住宅ローン控除を2人分使えるか、団体信用生命保険が誰にかかるか、諸費用が2本分になるかが変わります。この選び分けはマンション購入の名義、夫婦の持分とペアローンで詳しく扱っています。単身で検討中の方は独身・一人暮らしのマンション購入は後悔する？もご参考に。
よくある質問
「何倍まで」という上限の決まりはありません。 審査で見られるのは倍率ではなく総返済負担率です。【フラット35】の基準は年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下（※2026.4.1現在）。この枠を金利年1.0％（変動型を想定）で逆算すると、年収400万円以上では10倍を超えます。ただし全期間固定の【フラット35】の現在の金利（年3.830％・2026年10月）なら約6.7倍にとどまります。一方、2025年度に中古マンションを買った人の実績は全国平均5.6倍・大阪府6.0倍（購入価額÷世帯年収）で、中央値はさらに低い5.1倍・5.4倍。上限は金利次第で約6.7〜10倍、実勢は5〜6倍という二層で理解してください。
返済負担率20％（買った人の実績平均に近い水準）で計算すると、月返済額6.7万円・借入額で約2,360万円です。金利1.0％・35年・元利均等での当社試算で、ここに頭金を足したものが物件価格の目安になります（仲介手数料などの諸費用は、これとは別に現金で用意します）。審査上限の35％まで使えば約4,130万円まで届きます（同じ枠でも、全期間固定の【フラット35】の現在の金利なら約2,700万円）。いずれにしても管理費・修繕積立金・固定資産税がこの外側に乗るため、上限を前提に探すことはおすすめしていません。
実績の平均は購入価額の16.4％（全国・手持金591.3万円）で、「1〜2割」という目安はおおむね実態どおりです。一方、大阪府では30.1％の人が手持金なしで購入しています。頭金ゼロでも買えますが、①【フラット35】は融資率9割以下と9割超で金利が変わる ②仲介手数料や登記費用などの諸費用は現金が必要になりやすい——この2点があるため、物件価格の1割＋諸費用分を目標にしておくと選択肢が広がります。
違います。 返済負担率の上限は「ここまでなら貸せる」という線で、生活のゆとりを保証するものではありません。実際、大阪府で中古マンションを買った人のうち上限に近い30％以上は11.4％だけで、20％未満が47.3％を占めます。さらに返済負担率の計算には管理費・修繕積立金・固定資産税が含まれないため、マンションでは上限いっぱいで借りると実際の負担はそれ以上になります。
まとめ——年収倍率は出発点、「月々いくらなら苦しくないか」で決める
- 倍率は結果の平均値 — 中古マンションの年収倍率は全国5.6倍・大阪府6.0倍ですが、大阪府では5倍未満が43.2％で最多。平均から自分の安全圏は読めません
- 借りられる額と返せる額は別物 — 審査上限で逆算すると、金利年1.0％なら年収の10倍超、全期間固定の現行金利（年3.830％）でも6.7倍。それでも実際に買った人の総返済負担率は平均19.7％です
- 月々は1,000万円あたりで覚える — 35年・元利均等で1,000万円あたり月約28,200円（金利年1.0％）／約43,300円（年3.830％）。物件を見た瞬間に概算できます
- 住居費の総額で判断する — ローン返済＋管理費＋修繕積立金＋税金の月割りが、いまの家賃＋αに収まるかが基準です
予算を決めるというのは、上限を調べる作業ではありません。自分が毎月いくらまでなら気持ちよく払えるかを決めて、そこから物件の価格帯を逆算する作業です。 順番を逆にすると、審査に通った金額がそのまま予算になってしまいます。
当社がご相談でまずお聞きするのも、年収ではなく「いまの家賃はいくらですか」です。そこに管理費と税金を乗せた余地を見れば、探すべき価格帯はすぐに決まります。
この記事は制度と統計の一般的な説明です。試算に使った金利は2026年10月時点の水準で、金利は毎月変わります。借入可能額・審査金利・適用金利の具体的な条件は借入先の金融機関に、住宅ローン控除の適用可否と税額は税務署または税理士に、検討中の物件の管理費・修繕積立金の実額は管理会社および仲介会社に、固定資産税の税額は市税事務所にご確認ください。
株式会社ファンズハウス代表。大阪市を中心に中古マンション・中古戸建ての売買仲介を行っています。専門用語をできるだけ使わず、購入前に知っておきたい情報を実務目線で発信しています。
