中古マンション購入でかかる税金まとめ【2026年版】
中古マンションを買うと、どんな税金がいくらかかるのか。印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税。名前は聞くのに、いつ払うのかが見えません。
2,000万円の中古マンションなら、不動産取得税の軽減が使えれば物件価格にかかる購入時の税金は約11万2,000円、買った後は毎年約13万4,000円です（大阪市・専有70平方メートル・築15年のモデル）。一方でローンを組めば住宅ローン控除で10年に最大約108万6,000円が所得税から戻ります（戻る額はその年の所得税額が目安）。税金は「払う側」だけを見ると全体を見誤ります。
- 購入時は約11万2千円
- 毎年は約13万4千円
- 控除は10年で最大108万円
中古マンション購入でかかる税金は3グループ——早見表で結論
先に結論をお伝えします。中古マンションの購入でかかる税金は、①購入時に一度だけかかるもの（印紙税・登録免許税・不動産取得税）②場合によってかかるもの（消費税）③購入後に毎年かかるもの（固定資産税・都市計画税） の3グループに分かれます。そして住宅ローンを組めば、払った所得税が戻ってくる制度（住宅ローン控除）も使えます。
モデルの前提
大阪市内・専有70平方メートル・築15年・価格2,000万円・売主は個人／借入1,800万円（35年・年0.9％＝当社の広告表示金利）／固定資産税評価額は家屋708万円・土地の持分420万円／不動産取得税・登録免許税・住宅ローン控除の軽減はいずれも適用される前提
購入でかかる税金 早見表
| 税金・制度 | いつ | モデルの税額 | 軽減制度・条件 |
|---|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約のとき | 1万円 | あり |
| 登録免許税 | 引き渡し（登記）のとき | 約10万2,000円 | あり（建物・抵当権は床面積50平方メートル以上） |
| 不動産取得税 | 引き渡しから半年前後（当社実感） | 0円（軽減適用時） | あり（申告が必要） |
| 消費税（物件価格の分） | 引き渡しのとき（代金に含まれる） | 0円（売主が個人のため） | — |
| 固定資産税・都市計画税 | 翌年から毎年 | 年 約13万4,000円 | あり（住宅用地の特例） |
| 住宅ローン控除 | 入居の翌年から戻ってくる | 10年で最大 約108万6,000円 | —（その年の所得税額が目安） |
購入時に払う3税を足すと約11万2,000円、物件価格2,000万円の0.6％ほどです。ただし不動産取得税が0円なのは軽減が適用された場合だけで、使えなければ家屋と土地で約27万5,000円かかり、購入時の合計は約39万円に変わります。
なお、この表の消費税「0円」は物件価格にかかる分です。仲介手数料など諸費用のほうには別に消費税がかかります（モデルでは6万6,000円）。
そして、この表でいちばん重いのは毎年の13万4,000円のほうです。家屋の評価額は3年ごとの評価替えで下がるので今の額がそのまま続くわけではありませんが、当社のモデルで築15年から10年ぶんを積むと約126万円。それでも購入時の税金の10倍を超えます。
「税金」と「税金ではない諸費用」を分けて考える
購入でかかるお金のうち、税金は一部です。先に線を引きます。
- 税金 — 税率が法令で決まっている。会社を変えても価格を交渉しても税率は変わらない（印紙税・登録免許税・不動産取得税・消費税・固定資産税・都市計画税）。税額が大きく動くのは軽減制度の要件を満たすかどうか
- 税金ではない費用 — 仲介手数料・司法書士報酬・ローン事務手数料・火災保険料。会社や商品の選び方で変わる
- 名前がまぎらわしいもの — 「固定資産税の精算金」は税金ではなく、売主へ払う売買代金の一部という扱い
税金以外も含めた費用の全体像は中古マンションの諸費用はいくら？内訳7項目にまとめています。
なぜ税金を切り出して先に把握しておく必要があるのか
理由は2つあります。
請求のタイミングがバラバラで、資金計画から抜け落ちる
税金は決済日にまとめて請求されません。印紙税は契約のとき、登録免許税は引き渡しのとき、不動産取得税は引き渡しから半年前後（当社の実感）、固定資産税は翌年から毎年。 4つの時期に散らばっています。
抜け落ちやすいのは不動産取得税です。引っ越しが終わり、新しい生活が始まった頃に府税事務所から封筒が届きます。入居時の出費で手元が薄くなっている時期に重なるため、当社では引き渡しの前に別枠で取り分けておくようお伝えしています。
軽減制度は「申告しないと付かない」ものがある
- 不動産取得税の軽減 — 府税事務所への控除申告書の提出が必要。大阪府も「軽減及び徴収猶予を受けるためには、申告書の提出等の手続きが必要です」と明記しています
- 登録免許税の軽減 — 登記申請のときに市町村の証明書を添付する必要があり、登記した後に出しても適用を受けられません
- 住宅ローン控除 — 最初の年は確定申告が必要
逆に、固定資産税の住宅用地の特例は、すでに住宅用地として課税されている中古マンションを買う場合、買主が改めて申告しなくても引き継がれます。どれが手続きを要するのかは、税目ごとに違います。
購入時に一度だけかかる税金——印紙税・登録免許税・不動産取得税
印紙税——売買契約書に貼る。2,000万円なら1万円
売買契約書には収入印紙を貼って納めます。税額は契約金額の区分で決まり、平成26年（2014年）4月1日から令和9年（2027年）3月31日までに作成される不動産譲渡契約書には軽減措置が適用されます（国税庁 No.7108）。
| 契約金額 | 印紙税額（軽減後） |
|---|---|
| 500万円を超え1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 3万円 |
契約書を2通作る場合はそれぞれに印紙が必要で、当社の実務では売主・買主が自分の分を負担します。
登録免許税——名義を移す登記にかかる。モデルでは約10万2,000円
買った物件を自分の名義にする「所有権移転登記」と、住宅ローンの担保を付ける「抵当権設定登記」にかかります。司法書士への報酬は別物で、こちらは税金ではありません。
| 登記 | 課税標準 | 税率 | モデルの税額 |
|---|---|---|---|
| 土地の所有権移転 | 評価額 420万円 | 1,000分の15（措法72・令和11年＝2029年3月31日まで） | 6万3,000円 |
| 建物の所有権移転 | 評価額 708万円 | 1,000分の3（措法73・令和9年＝2027年3月31日まで） | 約2万1,000円 |
| 抵当権の設定 | 債権額 1,800万円 | 1,000分の1（措法75・令和9年＝2027年3月31日まで） | 1万8,000円 |
| 合計 | — | — | 約10万2,000円 |
本則の税率は、土地・建物とも所有権移転が1,000分の20です（国税庁 No.7191）。土地にも軽減はありますが、床面積の要件で軽減が外れるのは建物側なので、ここでは建物だけで比べます。モデルの建物1本だけを見ても、軽減後の約2万1,000円に対して本則なら約14万1,000円。12万円ほど違います。
床面積50平方メートル以上の条件がかかるのは「建物と抵当権」です
床面積の要件がかかるのは住宅用家屋の軽減だけです。建物の所有権移転（措法73）と抵当権の設定（措法75）には床面積50平方メートル以上・取得後1年以内の登記などの要件があります（国税庁 No.7191 注）。一方土地の1,000分の15（措法72）に床面積の要件はなく、40平方メートル台でも適用されます。大阪市内には専有40平方メートル台も流通しているので、境界線に近い物件は登記事項証明書の面積を先に確認してください。
不動産取得税——軽減を使えば0円になることも多い
不動産を取得したときに都道府県が課す税金です。標準税率は4％ですが、土地と住宅の家屋は特例で3％（平成20年＝2008年4月1日から令和9年＝2027年3月31日までの取得）。基準は購入価格ではなく固定資産課税台帳の評価額です。
モデル物件が0円になるのは、中古住宅にも新築時と同額の控除があるからです。平成9年（1997年）4月以降に新築された住宅なら家屋の評価額から1,200万円を引けるので、評価額708万円のモデルはマイナス、つまり0円。土地側も減額の枠が当初の税額を上回り0円になります。
ただし前述のとおり、この軽減は控除申告書を出さないと付きません。 軽減が使えるかどうかの3要件（本人が住む／床面積40平方メートル以上240平方メートル以下＝2026年4月1日以降の取得の場合。それ以前の取得は50平方メートル以上／昭和57年＝1982年1月1日以後の新築）と計算の手順は中古マンションの不動産取得税はいくら？2026年の軽減3要件で詳しく整理しています。
場合によってかかる税金——消費税
土地には消費税がかからない。建物は売主によって変わる
消費税の課税対象は国内において事業者が事業として対価を得て行う取引で（国税庁 No.6105）、土地の譲渡は非課税取引と定められています（国税庁 No.6201）。つまり中古マンションでは、次のように分かれます。
- 土地（敷地の持分） — 売主が誰であっても非課税
- 建物 — 売主が事業者（不動産会社など）なら課税対象、売主が個人のマイホームなら課税の対象外
個人が自分の住んでいたマンションを売る取引は「事業として」行うものではないため、建物にも消費税はかかりません。中古マンションは個人が売主のことが多く、モデルのように0円のケースは珍しくありません。
不動産会社が売主のときは、表示価格に消費税が入っている
一方、不動産会社が買い取って改装して売る物件（買取再販）などは建物部分が課税対象で、税率は10％です（国税庁 No.6303）。
誤解されやすいのは、後から消費税を追加で請求されるわけではないという点です。不動産広告の価格は税込表示が原則なので、2,000万円と書かれていれば建物分の消費税はその中に含まれています。
消費税は諸費用のほうでも発生します
物件の建物部分に消費税がかからなくても、仲介手数料・司法書士報酬・ローン事務手数料には消費税がかかります。 仲介手数料の上限は「物件価格×3％＋6万円＋消費税」で、2,000万円なら66万円＋消費税6万6,000円です（仲介手数料の計算方法）。物件は非課税でも、消費税をまったく払わずに購入が終わるわけではありません。
購入後に毎年かかる税金——固定資産税・都市計画税
持っている間ずっとかかる税金です。金額の合計がいちばん大きくなるのはここです。
大阪市の税率は合わせて1.7％。モデルでは年13万4,000円
固定資産税は賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者に課され、税率は大阪市の場合1.4％。これに加えて、市街化区域内の土地・家屋には都市計画税0.3％がかかります。当社が大阪市内で扱う中古マンションは両方かかるものがほとんどですが、市街化区域かどうかは物件ごとに決まるので、売主の課税明細書で都市計画税の欄を見れば確認できます。
| 税 | 税率 | モデルの土地分 | モデルの家屋分 |
|---|---|---|---|
| 固定資産税 | 1.4％ | 9,800円 | 9万9,120円 |
| 都市計画税 | 0.3％ | 4,200円 | 2万1,240円 |
| 合計 | 1.7％ | 1万4,000円 | 12万360円 |
土地と家屋を合わせて年13万4,360円です。土地の評価額が420万円もあるのに税額が1万4,000円で済むのは、住宅用地の特例で課税標準が固定資産税で6分の1・都市計画税で3分の1になるためです。評価額の調べ方と築年数別の目安は中古マンションの固定資産税はいくら？2026年の目安と計算3手順にまとめています。
買った年の分は日割り精算、翌年から自分に通知が届く
1月1日時点の所有者に1年分が課税されるため、年の途中で買った場合、その年の納税義務者は売主です。そこで実務では引き渡し日を境に日割りで精算し、買主負担分を決済時に売主へ渡します（関西は4月1日起算が慣習）。
翌年以降は、毎年4月上旬に市税事務所から納税通知書が届き、年4回（4月・7月・12月・翌年2月）に分けて納めます。 管理費・修繕積立金と合わせた月々の固定費としての見方はマンション購入の維持費はいくら？で整理しています。
税金を軽減する制度——住宅ローン控除
ここまでは払う話でした。最後は戻ってくる制度です。
モデルでは10年で最大約108万6,000円。購入時に払う税金を上回ります
住宅ローン控除は年末のローン残高×0.7％を所得税から差し引く制度です。中古マンション（認定住宅等に該当しない「その他の住宅」）で令和4年（2022年）から令和12年（2030年）に入居した場合、控除期間は10年・控除限度額は年14万円です（国税庁 No.1211-3）。
モデル（1,800万円・35年・年0.9％）なら1年目が約12万2,000円、10年目が約9万3,000円で、10年の合計は約108万6,000円。購入時に払う税金約11万2,000円の10倍近い額です。税金の話を「払う側」だけで終わらせると、ここを取り逃がします。
ただし、この金額がそのまま戻るわけではありません。控除はその年に納める所得税額から差し引く仕組みなので（国税庁 No.1211-3）、払っている所得税がこの額より少なければ、まずはその所得税額が戻る額の目安になります（所得税から引ききれなかった分の扱いは、年収や自治体によって変わります）。上の数字は「満額使えた場合の上限」としてご覧ください。
使えるかどうかは、物件と本人の両方で決まる
対象になるのは昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された住宅で（それ以前の建築でも、取得の日前2年以内に耐震基準に適合すると証明されたものなら対象になります）、登記事項証明書上の専有部分の床面積が50平方メートル以上（40平方メートル以上50平方メートル未満は合計所得金額1,000万円以下の人のみ）。取得の日から6か月以内に住み始めることも要件です。買う人の側もその年の合計所得金額が2,000万円以下であることが求められます。10年以上にわたり分割して返済する方法になっている借入金が必要なので、現金で買う場合や親族から借りた場合は対象になりません。
最初の年は確定申告が必要です
控除を受ける最初の年分は、確定申告書に必要書類を添えて所轄の税務署へ提出します。給与所得者は2年目以後は年末調整で受けられます（国税庁 No.1211-3）。手続きをしなければ1円も戻りません。なお、不動産会社が改装して売る買取再販住宅は、省エネ基準に適合していれば控除期間が13年になる場合があります（該当しなければ中古住宅と同じ10年・14万円です。国税庁 No.1211-2）。
夫婦でローンを組むと持分の考え方で控除額が変わるので、名義を決める前に夫婦の名義・持分もご確認ください。大阪市には新婚・子育て世帯向けの利子補給制度もあります（大阪の補助金）。
いつ・誰に・どうやって払う？ 時系列の早見表
最後に、税目ではなく時間の順で並べ直します。
| 時期 | 税金 | 払い先・払い方 |
|---|---|---|
| 売買契約のとき | 印紙税 | 契約書に収入印紙を貼る（当社の実務では当日現金で精算） |
| 決済・引き渡しのとき | 登録免許税／（売主が業者なら建物の消費税は代金に含まれる） | 司法書士へ登記費用としてまとめて預ける |
| 引き渡しから半年前後 | 不動産取得税 | 府税事務所から届く納税通知書兼納付書 |
| 入居した翌年の確定申告 | （住宅ローン控除で戻る） | 税務署へ確定申告（2年目以後は年末調整） |
| 翌年から毎年4月 | 固定資産税・都市計画税 | 市税事務所から届く納税通知書（年4回） |
取引の場で用意するのは、実質的に契約時の印紙税と決済時の登録免許税です。不動産取得税と固定資産税・都市計画税は、後から届く納税通知書で納めます。契約から引き渡しまでの全体の流れは中古マンション契約の流れ7ステップにまとめています。
よくある質問
大阪市内・専有70平方メートル・築15年・価格2,000万円・売主が個人・借入1,800万円のモデルでは、購入時が約11万2,000円（印紙税1万円＋登録免許税約10万2,000円＋不動産取得税0円）、買った後が年約13万4,000円です。ただし不動産取得税の軽減が使えなければ家屋と土地で約27万5,000円が加わって購入時は約39万円に、床面積50平方メートル未満で建物の登録免許税の軽減を受けられなければ約12万円が加わります。いずれも物件価格にかかる税金だけの金額で、仲介手数料などの諸費用にかかる消費税は別です。ご自身の物件で試算するなら、売主の課税明細書で固定資産税評価額を確認するのが最短です。
大阪府の場合、府税事務所から納税通知書兼納付書が送られてきます。送付前に「不動産取得税の課税について（お知らせ）」等で予定税額や納期限の連絡があります。届く時期は幅がありますが、当社の実務では引き渡しから半年前後が実感に近いところです。入居時の出費とは別枠で取り分けておくことをおすすめします。
使えません。住宅ローン控除は、10年以上にわたり分割して返済する方法になっている一定の借入金等があることが要件です（国税庁 No.1211-3）。現金一括や、親族・知人から借りた資金での購入は対象外です。控除を使いたい場合は、金融機関から一部だけ借りる形を検討することになります。
仲介手数料・司法書士報酬・住宅ローンの事務手数料や保証料・火災保険料・固定資産税等の精算金です。税金と合わせた目安は物件価格の6〜8％で、引っ越しや家具・家電などの入居準備費用は別枠（15万〜30万円が目安）です。内訳は中古マンションの諸費用はいくら？内訳7項目にまとめています。
まとめ——「一度だけ」「毎年」「戻る」の3つに分けて把握する
- 購入時に一度だけ — 印紙税（契約金額1,000万円超5,000万円以下なら1万円）・登録免許税（モデルで約10万2,000円）・不動産取得税（軽減が効けば0円／使えなければ約27万5,000円）。モデルの合計は約11万2,000円
- 場合によって — 消費税。土地は非課税、建物は売主が事業者のときだけ課税。 不動産広告は税込表示が原則なので、物件価格の消費税を後から別途請求されることは通常ない。ただし仲介手数料などの諸費用には消費税がかかる
- 購入後に毎年 — 固定資産税・都市計画税。大阪市は合わせて1.7％で、モデルは年約13万4,000円。評価額が下がっても10年ぶんで約126万円＝購入時の税金の10倍を超える
- 戻ってくる — 住宅ローン控除。モデルでは10年で最大約108万6,000円（戻る額はその年の所得税額が目安）。床面積50平方メートル以上などの要件があり、最初の年は確定申告が必要
当社の購入相談でよくいただくのが、この税金の話です。金額そのものより「どれが申告しないと軽減されないのか」を押さえるほうが効きます。 不動産取得税の控除申告、登録免許税の証明書、住宅ローン控除の確定申告。この3つを忘れないだけで数十万円が変わります。
この記事は制度の一般的な説明です。不動産取得税は府税事務所、固定資産税・都市計画税は市税事務所、印紙税・登録免許税・住宅ローン控除は所轄の税務署にご確認ください。掲載した税額は2026年10月時点の制度と当社のモデル前提による試算で、実際の金額は固定資産税評価額・床面積・借入条件によって変わります。
株式会社ファンズハウス代表。大阪市を中心に中古マンション・中古戸建ての売買仲介を行っています。専門用語をできるだけ使わず、購入前に知っておきたい情報を実務目線で発信しています。
