中古マンションリフォームの注意点｜失敗と後悔の対策【2026】
せっかくリフォームするのだから失敗したくない。そう思って調べ始めると、後悔した話ばかりが目に入ってきます。結局どこに気をつければいいのかが分かりません。
失敗はほぼ5つに集約できます。①仕上がりイメージのずれ ②解体後に分かる構造・配管の制約 ③見積もり外の追加費用 ④管理規約の見落とし ⑤工期と仮住まいの見通し違い。 マンションでリフォームをした人の27.2％が予算を上回り、検討時の予算は平均257.7万円に対し実際にかかった費用は平均316.9万円でした（2025年度 住宅リフォームに関する消費者実態調査・マンションでの実施者ベース・n=496）。当社の整理では、大半は着工前に潰せます。
- 失敗は5パターン
- 27.2％が予算超過
- 防ぐのは着工前
中古マンションリフォームの注意点｜失敗は5つのパターンに集約できる
先に結論をお伝えします。中古マンションのリフォームで起きる失敗・後悔は、数えきれないほどあるように見えて、原因は5つに集約できます。
- ① 仕上がりイメージのずれ — 住んでから収納・動線・コンセントに気づく
- ② 解体後に分かる構造・配管の制約 — 抜けない壁、動かせない水回り
- ③ 見積もり外の追加費用 — グレードアップ、箇所の追加、想定外の補修
- ④ 管理規約の見落とし — 床材の遮音等級、工事の曜日・時間帯
- ⑤ 工期と仮住まいの見通し違い — 入居が遅れ、家賃と返済が重なる
一般社団法人住宅リフォーム推進協議会の「2025年度 住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査」では、マンションでリフォームを実施した人の27.2％が「予算を上回った」と答えています（マンションでの実施者ベース・n=496。予算とほぼ同額だった53.2％、予算を下回った14.3％、わからない・予算を設定していない5.4％）。約4人に1人が、予定より多く払っています。
この調査の対象は過去3年以内に住宅リフォームを実施した人で、中古マンション購入直後の全面リフォームに限りません。それでも、原因が5つなら先に潰せます。
失敗パターン早見表
| 失敗パターン | 起きやすい場面 | 主な対策 | 各論の記事 |
|---|---|---|---|
| ① 仕上がりイメージのずれ | 図面だけで決めた収納・動線・コンセント | 事例写真と現地での採寸立会いで具体化する | （この記事） |
| ② 構造・配管の制約 | 水回りの移動、壁の撤去 | 内覧時に構造形式と配管の位置を見る | 築年数と物件の選び方 |
| ③ 見積もり外の追加費用 | 設備のグレードアップ、工事箇所の追加 | 工事費の1〜2割を予備費として別に置く（当社の目安） | 費用相場と予算別にできること |
| ④ 管理規約の見落とし | 床材の遮音、水回りの移動、工事の曜日 | 契約前に管理規約と使用細則を読む | 管理組合が絡む5つの制限 |
| ⑤ 工期・仮住まいの見通し違い | 引き渡し後にリフォーム会社を探し始める | 物件探しと並行して会社を決めておく | リフォームの流れ・期間 |
①と⑤は自分で防げます。②③④は、物件を決める前に確認しておくかどうかで分かれます。
なぜリフォームは「やってみないと分からない」失敗が多いのか
理由は2つあります。
完成した姿を見ないまま決めるので、イメージとずれる
リフォームは、完成品を見て買うのではなく、図面と仕様書を見て注文する買い物です。 新築ならモデルルーム、中古の現況渡しなら現物の内覧がありますが、リフォームにはそのどちらもありません。
同じ調査で、これからリフォームをしようとしている人（マンション・n=451）が不安に感じていることを聞いています。
| リフォームで不安に感じていること（マンション・複数回答） | 割合 |
|---|---|
| 費用がかかる | 41.9％ |
| 施工が適正に行われるか | 35.2％ |
| 見積もりの相場や適正価格がわからない | 32.6％ |
| リフォーム工事後の不具合への対応（アフターケア） | 31.6％ |
| 業者が誠意をもって行ってくれるか | 29.1％ |
| いろんな業者の特徴を比較しにくい | 20.6％ |
2025年度 住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査（リフォームを計画している人・マンション・n=451・複数回答）。これは「実際に起きたこと」ではなく、着工前の不安の集計です。
上位はすべて「自分では確かめられないこと」——価格が妥当か、施工が適正か、あとで不具合に対応してもらえるか。この不安がそのまま「確認しないまま進む」に変わると、失敗になります。
専有部分でも、解体して初めて分かる制約がある
マンションの住戸内は専有部分ですが、壁の中・床の下まで自由というわけではありません。 建物を支えている壁は撤去できません。排水管には勾配が必要なので、水回りを動かしたい位置に動かせないことがあります。 図面から推測できる部分もありますが、解体して下地が見えてから確定する部分も残ります。
実際、予算を上回った理由を聞いた設問では、「想定外の工事が必要となったから（躯体や構造部分の補修等）」がマンションで15.2％ありました（同調査・マンションで予算を上回った人・n=135・複数回答）。1位は「設備を当初よりグレードアップしたから」59.5％、2位は「予定よりリフォーム箇所が増えたから」40.5％です。
予算を上回った理由として挙がった上位2つは、どちらも打ち合わせの中で決めた追加です。 想定外の補修は3番目でした。想定外の工事で膨らんだと答えた人より、自分で増やしたと答えた人のほうが多いということです。
よくある後悔・失敗の具体例（仕上がり・暮らし方編）
まずパターン①、住んでから気づくタイプの後悔です。
収納が足りない・生活動線が悪い
住んでから効いてくるのが、この2つです。図面の上では成立していても、暮らしの手順に落とし込んでいなかったために起きます。
- リビングを広く取るために収納を削り、入居後に家具で埋めた
- 洗濯機から干し場までが遠く、毎日濡れた洗濯物を抱えて移動している
- 対面キッチンにしたが、配膳のたびに回り込む動線になった
- 居室を広げるために廊下を削り、大きな家具が入らなかった
防ぎ方は、図面に「人の動き」を矢印で書き込むことです。洗面所の前で2人がすれ違えるか、買い物袋を持ったまま玄関から冷蔵庫まで行けるかが見えます。収納はいま持っている物の量から逆算します。新居で減らす前提の計画はまず崩れるので、現状の総量を測って、それ以上を確保してください。
照明・コンセントの位置、床材の遮音性能
次が、図面の端に小さく書かれていて見落とされる項目です。
住んでから気づきやすい3つ
コンセント——ベッドの枕元、ダイニングテーブルの脇、キッチン家電をまとめて置く場所。家具の配置を決めてから位置を出さないと、延長コードが床を走ります。照明——ダウンライトを内装の仕上がり後に増やすとなると、天井を開ける工事になります。テレビの位置や手元の明るさを、家具の配置とあわせて決めます。床材——ここは好みの問題では済まないことがあります。
床材には遮音性能の等級があり、マンションでは規約や使用細則で等級を指定していることが少なくありません。カーペットからフローリングに替えるときが要注意です。国土交通省の標準管理規約のコメントも、フローリング工事は「専門家への確認が必要である」としています。求められる性能は物件ごとに違い、全国共通の数値はありません（管理組合が絡む5つの制限で扱っています）。遮音等級を満たす床材は高くなります。後から知れば、そのまま追加費用です。
構造・費用で起きる失敗（解体後の追加費用・管理規約）
パターン②③④です。仲介会社として一番お伝えしたいところです。
解体して初めて分かる制約と、追加費用の出方
マンションのリフォームは水回りが中心です。 同じ調査で、マンションでリフォームを実施した人（n=496）の工事箇所はトイレ・便所65.0％、浴室・洗面所63.1％、キッチン・調理室42.7％（複数回答）。
予算を上回った人の工事箇所も水回りが上位です（ここは一戸建てを含む実施者全体ベース。予算を上回った人・n=353 は浴室・洗面所58.1％・トイレ・便所57.8％で、実施者全体の49.4％・50.2％より高い）。
水回りは配管と絡むので、壁や床を開けたあとに分かることが多いのです。 給排水管の交換が必要だった、下地が傷んでいた、排水の勾配が取れず希望の位置に移せなかった——どれも、設備の入れ替えだけのつもりだった工事を膨らませます。
同じ集計（n=496）の検討時の予算は平均257.7万円、実際にかかったリフォーム費用は平均316.9万円で、差は平均59.2万円でした（同調査）。平均値なので高額な工事に引っ張られますが、「予算の2割前後が上に乗りうる」と見ておくと安全です（工事別の目安は費用相場と予算別にできること）。
管理規約でリフォームが制限され、計画が崩れる
専有部分の工事でも、管理組合の承認が必要になります。 国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型・令和7年改正）17条1項は、専有部分の修繕等のうち共用部分または他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものは、あらかじめ理事長に申請して書面（または電磁的方法）による承認を受けなければならないと定めています。申請には設計図・仕様書・工程表が必要で（同条2項）、承認は理事会の決議です（同条3項）。
承認を受けたら終わり、ではありません
同規約17条6項は、承認を受けた工事の後に、その工事が原因で共用部分や他の専有部分へ影響が生じた場合、その工事を発注した区分所有者の責任と負担で必要な措置をとらなければならないとしています。さらに同条7項は、承認が要らない工事でも、業者の立入り・資機材の搬入・騒音・振動・臭気などを管理組合が事前に把握する必要があるものには事前の届出を求めています。
標準管理規約はあくまで国のひな形で、各マンションの規約が同じとは限りません。判断は必ず、その物件の管理規約と使用細則の現物で。 制限の中身（床材の遮音、水回りの移動、窓・玄関ドア、壁の撤去など）は管理組合が絡む5つの制限で扱っています。
工期・仮住まいで起きる失敗
パターン⑤です。お金ではなく、時間とご近所づきあいの失敗です。
入居が遅れて、家賃と返済が重なる
引き渡しを受けてから工事を始めるので、工事期間はどこかに住んでいる必要があります。 いまの家に住み続けるなら家賃と住宅ローンの返済が重なり、仮住まいを借りるなら敷金・礼金と引っ越し代が2回分かかります。
効くのは工期そのものより、会社を決めるタイミングです。物件を買ってから探し始めると、見積もり・プラン作成・工事の空き待ちが順番に積み上がります。 物件探しと並行して決めておけば、引き渡し後すぐ動けます。
解体後に追加工事が決まれば、その分だけ工期も延びます。 段取りと期間の目安はリフォームの流れ・期間にまとめているので、仮住まいの期間はそこに余裕を足してください。
近隣・管理組合への配慮が足りずトラブルになる
金額に出てこない失敗です。まだ入居していないのに、工事の音でご近所との関係が始まってしまうケース。工事は解体・搬入・下地づくりと、数週間にわたって音が出ます。多くのマンションでは工事ができる曜日・時間帯が使用細則で決まっています。 エレベーターの養生、資材置き場、駐車スペースも管理組合への確認が必要です。
- 管理組合への工事申請——標準管理規約では設計図・仕様書・工程表の添付が必要。理事会の決議を待つ期間も工程に入れる
- 上下左右と同じ階への挨拶まわり——工事期間と作業時間を伝える。業者任せにせず、施主自身が1度は顔を出す
- 使用細則の確認——工事可能な曜日・時間帯、エレベーターと共用部の養生、駐車場の扱い
申請の順番を飛ばすと厄介です。標準管理規約のコメントは、承認を受けずに工事をした場合、理事長が是正のための勧告・指示・警告や、差止め・排除・原状回復のための必要な措置をとることができるとしています。原状回復になれば、工事費と工期をまるごと失います。
失敗を防ぐために着工前にチェックすべきこと
5パターンを、やることに置き換えます。全部、着工前にできます。
仕上がりイメージは「写真と現地」で共有する
図面だけを見ていると、ずれは埋まりません。言葉ではなく現物で揃えます。
- 事例写真を持ち込む——「明るい感じ」ではなく写真を3枚見せる。好きなものと嫌いなものを両方出すと早い
- 現地で採寸に立ち会う——図面の寸法と体で感じる広さは別物。いま使っている家具の寸法をメモして持っていく
- ショールームで現物を見る——天板の高さ、浴槽の深さ、床材の色。カタログとの差はここで埋まります
予備費を置き、見積もりの範囲を確認する
予備費は、当社の資料では工事費の1〜2割をお勧めしています（上振れの実績は、先に見たとおり検討時予算の2割前後）。予算と実際の差は平均すると59.2万円。予備費を置いていないと、この差がそのまま持ち出しになります。
見積もりの範囲は、総額だけを見ないことです。
- 一式表記の中身——「内装工事一式」に何が入っているか。入っていない工事は後から追加です
- 解体後に判明した場合の扱い——追加工事が出たときの単価と、合意の取り方を先に決めておく
- 養生・廃材処分・諸経費——金額に出てくるのに見落とされやすい項目です
- 設備のグレード——予算超過理由の1位がこれ（59.5％）。どこまでが見積もりのグレードかを確認しておけば、上げるかどうかは自分で選べます
補助金や減税、リフォーム一体型ローンを使うなら、資金計画は見積もりが固まる前から並行で進めます（補助金・減税・ローン）。
規約と構造は「買う前」に確認する
ここが仲介会社の出番です。契約してからでは、できない工事が出てきても引き返せません。
- 管理規約と使用細則——承認手続き、床材の遮音等級、工事可能な曜日と時間帯。売主が保管する規約一式を仲介会社経由で取り寄せます
- 構造形式と抜けない壁——ラーメン構造か壁式構造か。図面で見当がつきます（築年数と物件の選び方）
- 電気容量——建物全体の幹線容量によってはIHや食洗機を入れられません。管理会社に照会します
リフォーム会社に内覧へ同行してもらうのが、いちばん確実です（依頼先の違いはリフォーム会社の3つの依頼先）。当社は不動産仲介会社で工事の請負はしていないので、物件の情報とリフォーム会社をつなぐところまでをお手伝いします。物件そのものの見方は中古マンション購入の注意点7つもご覧ください。
よくある質問
お金の面では予算超過です。2025年度 住宅リフォームに関する消費者実態調査では、マンションでリフォームを実施した人の27.2％が「予算を上回った」と答えています（n=496）。理由の1位は「設備を当初よりグレードアップしたから」59.5％、2位は「予定よりリフォーム箇所が増えたから」40.5％（マンションで予算を上回った人・n=135・複数回答）。挙がった理由の多数派は、自分で決めた追加です。 暮らしの面では、収納の量と生活動線の後悔が目立ちます。
壁や床を開けて初めて状態が分かる部分、配管と下地が絡む工事です。給排水管の交換が必要だった、下地が傷んでいた、排水の勾配が取れず水回りを動かせなかった、といったケースです。同調査で「想定外の工事が必要となったから（躯体や構造部分の補修等）」を挙げた方はマンションで15.2％でした。対策は工事費の1〜2割（当社の目安）を予備費として別に置くことと、追加が出たときの単価と合意の取り方を契約前に決めておくことの2つです。
あります。国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型・令和7年改正）17条1項は、専有部分の修繕等でも共用部分や他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものは、あらかじめ理事長に申請して承認を受けなければならないとしています。床材の遮音等級や水回りの移動、工事可能な曜日・時間帯を使用細則で定めているマンションも少なくありません。ただし標準管理規約は国のひな形で、各マンションの規約が同じとは限りません。 制限の中身は管理組合が絡む5つの制限で扱っています。最終判断は、その物件の規約の現物と管理会社への照会で。
延びた分は原則として自己負担です。業者の責任による遅延は工事請負契約の取り決めによりますが、解体後に追加工事が決まって延びた分は、自分で選んだ工事の分です。仮住まいは退去日を固定せず、延長できる契約にしておくのが安全です。あわせて引き渡し前は所有権が移っていないので、原則として室内の工事はできません（採寸や現地調査も売主の承諾が必要）。期間の見込み方はリフォームの流れ・期間をご覧ください。
まとめ——失敗の大半は「着工前のすり合わせ」で防げる
- 失敗は5パターン——仕上がりイメージ／構造・配管／追加費用／管理規約／工期・仮住まい
- 予算超過の多数派は「自分で増やした分」——設備のグレードアップ59.5％、工事箇所の追加40.5％。想定外の補修15.2％は3番目。だから予備費（当社の目安は工事費の1〜2割）と見積もりの範囲確認が効く
- 規約と構造は買う前に確認する——管理規約と使用細則、構造形式、電気容量の3点。契約後では引き返せません
- 会社選びは物件探しと並行——引き渡し後に探し始めると、空き待ちで入居が遅れます
工事別の費用の目安と「後悔あるある」の回避チェックをまとめて見たい方は、LINEでお配りしているガイドをお使いください。
この記事は一般的な注意点の説明です。掲載した割合・金額は出典に記載の調査結果（n は報告書のウェイトバック集計後の値）、条文は国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型・令和7年改正）のものです。工事の可否と費用、工期は物件・工事内容ごとに異なります。個別の判断は、管理規約の現物と管理会社・リフォーム会社にご確認ください。
株式会社ファンズハウス代表。大阪市を中心に中古マンション・中古戸建ての売買仲介を行っています。専門用語をできるだけ使わず、購入前に知っておきたい情報を実務目線で発信しています。
