不動産査定とは？仕組みと金額の決まり方【2026年版】
売却を考えはじめて最初にする行動が、査定の依頼です。ただ、机上査定と訪問査定が何を見ているのか、その金額が何を根拠に出ているのかは、あまり説明されません。仕組みを先に知っておくと、届いた数字の意味が読めます。
不動産査定とは、その不動産がいくらで売れそうかを不動産会社が見立てることです。書類とデータで出す机上査定と、現地を見て出す訪問査定の2種類があり、金額は近隣の成約事例と比べる取引事例比較法が土台になっています。査定額は売れる金額の保証ではありません。ただし宅建業者が価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにする義務があります（宅地建物取引業法第34条の2第2項）。
- 机上査定と訪問査定の違い
- 査定額が決まる仕組み
- 高すぎる査定の見分け方
不動産査定とは？「机上査定」と「訪問査定」の2種類がある
先に結論をお伝えします。不動産査定とは、売ろうとしている不動産がいくらで売れそうかを、不動産会社が近隣の成約事例をもとに見立てて金額で示すことです。 そして査定には、書類とデータだけで出す机上査定（簡易査定）と、担当者が現地を見たうえで出す訪問査定の2種類があります。
| 机上査定（簡易査定） | 訪問査定 | |
|---|---|---|
| 見るもの | 所在地・面積・間取り・築年数・階数などの書類上の情報と、周辺の取引データ | 左記に加えて、室内の状態・日当たり・眺望・共用部の管理状況など現地でしか分からない要素 |
| 現地確認 | なし | あり（30分〜1時間程度） |
| 結果が出るまで | 当日から2〜3日程度 | 訪問日から1週間前後 |
| 金額の性格 | 相場からのおおよその目安 | 売り出し価格の相談ができる水準 |
| 向いている場面 | まだ売るか決めていない・相場観だけ知りたい | 売る方向で具体的に動き出す |
どちらも同じ「査定」ですが、目的が違います。机上査定は「うちはだいたいいくらなのか」を知るためのもの、訪問査定は「この価格で売り出しましょう」と相談するためのものです。順番としては、机上査定で当たりをつけてから訪問査定に進む方が多いですが、いきなり訪問査定を依頼しても構いません。
なお、上の期間はあくまで一般的な目安です。会社の繁忙状況や、権利関係が複雑な物件かどうかで前後します。
2種類に分かれているのは、売主が査定に求めるものが段階によって違うからです。「そろそろ売ろうかと思っているが、いくらになるかによる」という段階で現地訪問まで受けるのは負担が大きく、会社側も手間がかかります。一方、売り出す価格を決める段階で書類だけの数字を使うと、書類からは分からない大きな変動要因である室内の状態が抜け落ちます。軽く当たりをつける入口と、実際に価格を決める本番——この2つを分けている、と捉えると分かりやすいと思います。
査定を理解するときの3つのポイント
- 2種類あり、目的が違う — 相場を知りたいなら机上査定、売り出す価格を決めたいなら訪問査定
- 金額の土台は「近隣の成約事例」 — 会社が勝手に決めた数字ではなく、実際に売れた価格との比較で組み立てられています
- 査定額は保証ではない — 見立てどおりに売れなかった場合でも、その差額が埋められることはありません
査定から引き渡しまでの段取り全体は不動産売却の流れを6ステップで解説に、売却全体の入口は売却をお考えの方へにまとめています。この記事は、その最初の一歩である「査定」の中身だけを扱います。
なぜ会社によって査定額に数百万円の差が出ることがあるのか
複数社に依頼した方がまず驚くのが、同じ物件なのに金額が揃わないことです。数百万円の開きが出ることもあります。理由は大きく2つあります。
理由① 参照する事例と、補正の掛け方が会社ごとに違う
査定は、近隣で実際に成約した事例を集め、対象の物件との条件差を調整して金額を出します。このとき、どの事例を選ぶかも、条件差をどれくらいの幅で調整するかも、会社の判断に委ねられています。
たとえば同じマンションの成約事例が3件あったとして、いちばん新しい1件だけを見る会社と、3件の平均を取る会社では出発点が変わります。そこから「対象は南向きで3階分上」といった差を上乗せしていくので、出発点の違いが最後まで残ります。
さらに、査定を出す時点でどこまで事例が揃っているかにも差が出ます。不動産会社どうしが物件情報を共有する指定流通機構（レインズ）には、（専属）専任媒介で登録された物件の成約が通知される仕組みがあり（宅地建物取引業法第34条の2第7項）、宅建業者はここに蓄積された事例を調べられます。ただし、そのマンションで直近に成約がなければ、近隣の似た物件から推し量ることになり、ここでも見立ての幅が出ます。
理由② 「売却を任せてほしい」という動機が混ざることがある
もう1つは、査定額が営業の入口でもあることです。売主が金額で会社を選ぶ以上、高く出した方が依頼につながりやすい——この力学は業界の構造として働いています。そうやって先に数字が決まった査定は、あとから根拠を尋ねると説明が続かないことがあります。
このメカニズムと、会社を選ぶときの具体的な基準は不動産売却の業者選び方｜後悔しない3つの基準で詳しく扱っています。この記事では「金額に差が出るのは仕組み上むしろ自然で、差そのものより根拠を見る」という点だけ押さえてください。
差が大きく出やすいのは、こんな物件
金額の開きは、どの物件でも同じように出るわけではありません。比べられる事例が多い物件ほど、会社ごとの差は小さくなります。
たとえば総戸数の多いマンションで、同じ間取りの住戸が過去1年に何件も成約していれば、どの会社が査定しても似た数字に落ち着きやすくなります。逆に、次のような物件は会社による差が開きやすくなります。
- 総戸数が少なく、成約事例がほとんどないマンション — 近隣の別物件から推し量るしかなく、どれを選ぶかで出発点が変わります
- 大規模なリノベーション済みの住戸 — 内装にかけた費用をどこまで価格に反映するかは、会社ごとの判断が分かれやすいところです
- 最上階・角部屋・広い専有面積など、条件が特殊な住戸 — 比較対象が見つからず、調整の幅が大きくなります
自分の物件がこれに当てはまるなら、金額が割れること自体を織り込んだうえで、根拠の説明を聞き比べてください。
机上査定と訪問査定は、それぞれ何を見ているのか
「現地を見るかどうか」の違いは分かっても、現地で何が加わるのかまでは案外知られていません。中身を分けて見ていきます。
机上査定が見ているもの
机上査定は、売主から伝えられた情報と、会社側が調べられるデータだけで組み立てます。
- 物件そのものの情報 — 所在地、専有面積、間取り、築年数、所在階、向き、総戸数
- 近隣の成約事例 — 同じマンションや周辺の類似物件が、いつ・いくらで成約したか
- 現在売り出し中の物件 — 同じエリアで競合になる物件の価格
- 公的な価格情報 — 地価公示や都道府県地価調査などの土地の価格水準
これだけでも相場の幅は出せます。一方で、同じ間取り・同じ築年数でも実際の売れ行きを左右する要素は、書類には出てきません。そこを埋めるのが訪問査定です。
訪問査定で加わるもの
訪問査定では、担当者が室内と建物を実際に見ます。加わるのは主に次のような点です。
| 見る場所 | 具体的に見ていること |
|---|---|
| 室内 | 内装の傷み具合、水回りの状態、リフォーム・リノベーションの履歴、設備の年式 |
| 窓からの環境 | 日当たり、眺望、前面建物との距離、騒音 |
| 共用部 | エントランスや廊下の清掃状態、駐輪場・ごみ置き場の管理、掲示物の様子 |
| 建物全体 | 外壁や鉄部の傷み、大規模修繕の実施状況 |
| 敷地まわり | 前面道路の幅と接し方、駐車場の有無、最寄り駅までの実際の歩きやすさ |
共用部を見るのは、管理状態がそのまま買い手の印象と価格に響くからです。同じ築年数のマンションでも、管理が行き届いているかどうかで売れ方は変わります。査定担当者が廊下やごみ置き場を見ているのは、そこを読むためです。
訪問査定を受けるときは、管理規約や修繕積立金の額が分かる書類、購入時のパンフレットや売買契約書を用意しておくと精度が上がります。必要な書類は不動産売却の必要書類、段階別チェックリストにまとめています。
査定の精度は、こちらが渡す情報の量でも変わる
見落とされがちですが、査定額の精度は売主が渡す情報にも左右されます。
不動産会社が自力で調べられるのは、登記の内容や過去の成約事例といった公的・業界内の情報までです。いつ・どこを・いくらでリフォームしたか、給湯器や水回りをいつ交換したか、眺望が将来ふさがる予定があるか——こうした情報は、住んでいる方からしか出てきません。
伝えていなければ、その分は評価されないまま金額が出ます。逆に、不利に働きそうな事情（雨漏りの履歴、上下階との過去のトラブル、近く予定されている大規模修繕の一時金など）も、隠さず先に伝えた方が結果的に得です。後から出てくると、契約後の減額交渉や契約不適合責任の話になりかねません。 査定の場は、良い材料も悪い材料もまとめて渡す場だとお考えください。
査定額はどう計算されている？取引事例比較法の考え方
査定額の土台になっているのは、取引事例比較法という考え方です（ここではマンションを例に説明します）。国土交通省の「不動産鑑定評価基準」でも、不動産の価格を求める基本的な手法は原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つに大別されるとされており、住宅の売買ではこの取引事例比較法が中心になります。
流れはシンプルです。
| 手順 | やっていること |
|---|---|
| ① 事例を集める | 近隣や同じマンションで実際に成約した事例を集める |
| ② 時点を揃える | 成約が半年前・1年前なら、その間の相場の動きを踏まえて現在の水準に直す |
| ③ 単価に直す | 成約価格を専有面積で割り、1平方メートルあたりの単価にして比べられる形にする |
| ④ 条件差を調整する | 階数・向き・角部屋か・室内の状態・管理状況などの違いを加減する |
| ⑤ 対象の面積を掛ける | 調整後の単価に対象物件の専有面積を掛けて、査定額を出す |
②と④は、専門用語では時点修正と個別的要因の比較と呼ばれるものにあたります。②の時点修正は、半年前に成約した事例をそのまま使うと相場が動いた分だけずれるため、その間の変動を踏まえて現在の水準に直す作業です。加えて、売り急ぎや親族間の売買といった特殊な事情で価格が動いた事例を通常の水準に戻す調整（事情補正）も行われます。つまり、事例はそのまま使うのではなく、比べられる形に整えてから使うということです。
「幅」が出るのは、主に①の事例選びと④の調整だから
③の単価の計算そのものは機械的で、同じ事例を使う限りどの会社でも同じ数字になります。②とその前段の事情補正にも、相場の動きをどう見るか・その事例に特殊な事情がなかったか、という判断が入ります。ただしもっとも幅が大きいのは、①でどの事例を選ぶかと、④の調整です。
「3階と8階で1平方メートルあたりいくら違うか」「南向きと東向きでどれだけ差をつけるか」「5年前のリノベーション履歴をどう評価するか」——これらに決まった係数はありません。地域の売れ方を見てきた経験から、それぞれの会社が判断しています。だからこそ同じ事例を見ていても金額が割れますし、逆に言えば根拠を聞けば、その会社がどこをどう見たのかが分かります。
宅建業者が売買すべき価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません（宅地建物取引業法第34条の2第2項）。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、その根拠として、公益財団法人不動産流通推進センターが作成した価格査定マニュアルやこれに準じたもの、同種の取引事例など、合理的な説明がつくものが挙げられています。「根拠を見せてください」は、売主として当然に求めてよい質問です。
なお、ここでいう査定は、不動産鑑定士が行う「鑑定評価」とは別のものです。鑑定評価は不動産の鑑定評価に関する法律に基づく専門業務で、登録を受けた不動産鑑定業者でなければ業として行えず（同法第33条）、相続や裁判の場面で使う正式な評価書には費用がかかります。売却前に不動産会社へ頼む査定は、売買の実務で使う簡易な見立てであり、この鑑定評価にあたるものではありません。
「査定額が高い」を鵜呑みにしない方がいい理由
査定額が3社並んだとき、いちばん高い金額に目が行くのは自然なことです。ただ、高さだけで決めると遠回りになることがあります。
査定額に、その値段で売れる保証はない
査定額は契約でも約束でもなく、その会社が「この程度で売れそうだ」と見立てた数字です。実際にその金額で売れなかったとしても、差額が補填されることはありません。買い手が現れて初めて、価格は決まります。
そして、根拠の薄い高値で売り出すと問い合わせが集まりません。反響がないまま数週間が過ぎ、そこから値下げを繰り返すと、最初から相場に合わせて出した場合よりも、結果として安い価格で、長い期間をかけて売ることになりかねません。査定額の高さは、手取りの多さを約束するものではないということです。
高い金額が出てきたときに確かめる3つのこと
- 「この金額の根拠になった成約事例を見せてください」 — 成約の時期・価格・専有面積まで具体的に出せるかどうかで、事例を調べたうえでの数字かが分かります
- 「他社より高い理由はどこですか」 — 階数・向き・リフォーム履歴など、具体的な要素で説明できるかを見ます
- 「この価格で反響がなければ、いつ何をしますか」 — 値下げの時期と幅まで最初に相談できる会社は、価格に根拠を持っていることが多いです
高い金額そのものが悪いわけではありません。根拠を伴った高値なら、それは相場を読み込んだうえでの数字です。 見分ける手がかりは、金額ではなく説明の中身にあります。実際に売り出す価格をどう決めるかは不動産売却を高く売る方法と売り出し価格の決め方で扱っています。
何社くらいに査定を依頼すればいいか
2〜3社が基本とお考えください。1社だけでは、出てきた金額が高いのか安いのかを判断する物差しがありません。逆に社数を増やしすぎると、連絡の対応だけで負担が増え、根拠の説明を1社ずつ聞き比べる余力がなくなります。
複数社に依頼する目的は、金額を競わせることではなく、根拠の説明を比べることです。同じ物件を見た3人が、それぞれどの事例を選び、何を評価し、どこを弱点と見たのか。その説明の厚みは、売り出したあとの動き方にもあらわれることが多いです。
会社を選ぶ基準そのもの（査定根拠を成約事例で説明できるか、レインズの登録状況を開示するか、地域の実績があるか）は業者選びの記事にまとめてありますので、査定を受ける前に一度目を通しておくと比べやすくなります。
査定を依頼したからといって、その会社と契約する義務はありません。売却を任せる段階で結ぶのが媒介契約で、査定と媒介契約は別のものです。査定額を聞いたうえで「今回は見送ります」と伝えて構いません。
よくある質問
売るかどうかまだ決めていない段階なら机上査定、売る方向で動き出すなら訪問査定です。売り出し価格を相談したい、複数社の見立ての質を比べたいという場合は、訪問査定でないと材料が足りません。室内の状態や管理状況が価格に反映されないためです。まず机上査定で相場観をつかみ、絞った会社に訪問査定を頼む進め方もよく使われます。
不動産会社に依頼する査定は、成約時の仲介手数料が収益になる商流のため、査定そのものに費用を請求しないのが一般的です。当社でも無料でお受けしています。一方、不動産鑑定士が在籍する不動産鑑定業者に依頼する「鑑定評価」は有償の専門業務です。相続の遺産分割や裁判で正式な評価書が必要な場合は、そちらを使います。
同じとは限りません。査定額は「この程度で売れそう」という見立て、売り出し価格は「いくらで募集するか」という売主の決定です。値下げの余地を残して査定額より少し高く出すことも、早く売りたい事情があって低めに出すこともあります。売り出し価格を決めるのは売主で、不動産会社はその相談相手です。
受けられます。ローンが残っている状態での売却は一般的で、売却代金で残債を完済して抵当権を抹消する流れになります。査定額と残債を並べて初めて、手元にいくら残るか（あるいは不足するか）が見えます。詳しくは不動産売却でローン残債がある家も売れる？をご覧ください。
制度として決まった期限はありませんが、査定額は出した時点の相場にもとづく数字です。土台にしている成約事例は時間とともに入れ替わり、周辺の売り出し状況も変わります。半年、1年と間が空いてから売り出すのであれば、その時点で取り直した方が実態に近い金額になります。査定を受けてすぐに売る予定がなくても、それ自体は問題ありません。
査定額が出たら、次に気になるのは「手取りはいくらか」です。売却では仲介手数料などの費用がかかり、利益が出た場合は税金も関わります。査定額がそのまま手元に残る金額ではない点は、早めに押さえておくと計画が立てやすくなります。
まとめ——査定は「仕組みを知ってから」使うと迷わない
- 査定には机上査定と訪問査定の2種類があり、相場を知りたいのか売り出したいのかで使い分ける
- 金額の土台は取引事例比較法。近隣の成約事例を単価に直し、条件差を調整して組み立てる
- 会社によって金額が割れるのは仕組み上むしろ自然。差が出るのは事例の選び方と条件差の調整
- 査定額は売れる金額の保証ではない。宅建業者には根拠を明らかにする義務があるので、金額ではなく根拠を比べる
査定を受ける前にこの仕組みを知っておくと、3社の金額が割れても慌てずに済みます。見るべきなのは、いちばん上の数字ではなく、その下にある説明です。「この金額の根拠になった成約事例を見せてください」——この一問だけ持って、会ってみてください。当社の査定も、先に成約事例をお見せしてから金額をお伝えする順番にしています。
この記事は査定の一般的な仕組みについての説明です。ご自身の物件の査定額がどのような事例と調整にもとづいて算出されたかは、査定を依頼した不動産会社にご確認ください。
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