「まだ住めるから大丈夫」
と思っていませんか？「まだ住めるから
大丈夫」と
思っていませんか？
古くなったマンション、
このまま住み続けて大丈夫？
築年数だけでは、マンションの今後は判断できません。建物・管理・お金・今の価値から、これからの選択肢を考えます。
今すぐ売る必要はありません。ただし、選択肢があるうちに「今の状態」を知っておくことが大切です。
古くなったマンションでも住み続けることは可能です。一方で、建物・管理・お金・資産価値の状況によっては、リフォーム・住み替え・売却を検討した方がよいケースもあります。
こんなお悩みはありませんか？
ひとつでも当てはまれば、この記事が参考になります。
「築40年の人」だけの話ではありません。今は住めているから、判断を先送りしている——その状態のことです。だからといって、今すぐ売る必要はありません。その判断に必要なのは築年数だけではない、というところから始めます。
このマンション、
このまま住み続けて
大丈夫？
建物・管理・お金・今の価値から
今の状態を整理できるチェック表です。
今すぐ売る必要なし
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築年数だけで、「そろそろ寿命」とは言えません。
よく「築40年になると住めなくなる」と思われがちですが、これは誤解です。築年数によって意味が異なる3つの数字を知ると、今のマンションを冷静に判断する材料になります。
47年は「住めなくなる年数」ではなく、税金の計算に使う基準です。一方で、実際に使われた建物のデータでは平均68年とされ、さらに研究上は100年以上の寿命があるとされています。つまり、築40年であっても建物そのものがすぐに使えなくなるわけではありません。
しかも国土交通省の推計では、築40年以上のマンションは2025年末で約158.8万戸、10年後の2035年末には約313.1万戸へ増える見込みです。築40年は、もう珍しい状態ではありません。
ここだけ覚えておきましょう
築年数だけで「あと何年住めるか」は判断できません。大切なのは、建物・管理・お金を合わせて見ることです。
建物が使えることと、このまま持ち続けることは別の話です。
築年数だけで「このマンションは住める・住めない」「売るべき・持つべき」は判断できません。大切なのは、建物・管理・お金の3つの状態を合わせて見ることです。この3つのバランスが取れているかどうかで、今後の選択肢が大きく変わります。
- 耐震性（新耐震基準か）
- 外壁・屋上・バルコニーの状態
- 給排水管などの共用部分
- 専有部分の劣化状況
- 管理組合の運営状況
- 長期修繕計画の有無・内容
- 修繕履歴（実際の工事実績）
- 管理会社の対応力
- 修繕積立金の水準・推移
- 一時金の徴収予定
- 管理費とのバランス
- 今後の増額の可能性
建物がまだ使えるからといって、必ずしも持ち続けるべきとは限りません。逆に、修繕積立金が上がったからといって、すぐに売るべきとも言えません。3つの状態を整理し、ご自身のライフプランと照らし合わせて考えることが大切です。
見落としやすいのが配管と耐震です。大規模修繕はおおむね12〜15年目程度の周期で行う外壁や防水の工事が中心で、給排水管やエレベーターは別の項目として、別の時期に更新が来ます。専有部分の配管は原則として各所有者の負担です。耐震は、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物が新耐震基準で、境目は完成日ではありません。
そして管理は、時間とともに難しくなる面があります。令和5年度のマンション総合調査では、計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金を設定しているマンションは59.8%。昭和59年（1984年）以前に完成したマンションでは、世帯主が70歳以上の世帯が55.9%でした。合意を取る相手が高齢になるほど、管理組合として何かを決めることは年を追うごとに難しくなります。
ここだけ覚えておきましょう
「建物・管理・お金」の3つの状態をセットで確認することが、後悔しない選択につながります。
修繕積立金が上がった。それだけで「このマンションは危ない」と判断するのは早いです。
修繕積立金の値上げの通知が来ると、「管理がうまくいっていないのでは？」と不安になります。しかし、値上げには理由があり、すべてが悪いサインではありません。大切なのは「計画的な値上げ」なのか、「不足による急な値上げ」なのかを見極めることです。
値上げには大きく2つのパターンがあります
- 長期修繕計画に基づいた段階的な値上げ
- 将来の大規模修繕に備えた健全な対応
- 管理組合が適切に機能している
将来の安心につながる値上げです。
- 長期修繕計画が見直されていない
- これまで積立額が低かった
- 大規模修繕の直前に一気に値上げ
- 一時金や借入の話が同時に出てくる
注意して確認が必要です。
国のガイドラインは、当初を安く抑えて段階的に上げる方式から、最初から均等に積み立てる方式へ移ることを勧めています。値上げが「計画どおりの印」であることも多く、心配すべきなのはむしろ、値上げの話が出ないまま不足が膨らんでいる状態のほうです。見るべきは3つ。①長期修繕計画は30年以上で大規模修繕が2回以上入っているか ②積立金の㎡単価は目安と比べてどうか ③次の大規模修繕に一時金や借入の予定はないか。
ここだけ覚えておきましょう
修繕積立金は「高い・安い」だけで判断せず、計画と実態を確認することが大切です。
「古くなれば、いずれ建替えになる」そんな単純な話ではありません。
建替えは選択肢の一つですが、実際にはハードルが高く、すぐに建替えられるケースはごく一部です。全国の実績や法的な要件を知っておくことで、現実的な判断ができます。
建替えが選ばれるのは、全体から見るとごく一部です。「古くなったら建替えればいい」という考えだけで判断するのは早計です。
マンション建替えは、簡単ではありません。
建替えを行うには、区分所有法に基づく特別な決議が必要で、住民の合意形成や費用負担、権利調整など多くのハードルがあります。実際の流れは以下のようになります。
建替えには時間・費用・合意形成など多くの課題があります。全てのマンションで現実的な選択肢とは言えません。
2026年4月1日に改正区分所有法が施行され、決議のハードルは一部で下がりました。それでも建替えには区分所有者にも費用負担が生じるのが一般的で、負担なしで済むのは敷地に余裕があって増やした住戸の売却益で工事費を賄える立地に限られるのが実情です。そして決議が成立すれば、参加しない人は「住み続ける」を自分で選べなくなることがあります。「いつか建替わるだろう」を前提に、自分の今後を決めない。 それが結論です。
売る予定がなくても、「今の価値」は今後を考えるための判断材料になります。
「売る予定がないから、今の価値を知る意味はない」と思う方も多いですが、現在の資産価値を知っておくことで、住み続ける・リフォームする・住み替える・売却するを冷静に比較できます。
近畿圏で成約した中古マンションのうち、
築36年以上の割合（4,746件）。10年前の11.6%から増加。
※2023年のデータ（近畿レインズ）
| 北区 （271件） | 2,598万円 |
| 西区 （222件） | 2,575万円 |
| 天王寺区 （144件） | 2,540万円 |
| 福島区 （66件） | 2,405万円 |
| 浪速区 （35件） | 1,980万円 |
| 中央区 （227件） | 1,880万円 |
築年数が進むにつれて価格は段階的に下がる傾向があります。「古くなるほど徐々に落ちるだけ」ではありません。ただし、築40年以上でも1,730万円の成約実績があり、専有面積40㎡以上に絞ると中央値は1,950万円（2,339件）、エリアによっては2,400万〜2,600万円で取引されるケースもあります。価値は残っています。
住宅ローンの条件（金融機関によっては築年数で借入期間が短くなることがあります）や金利、買主の層によっても価格は変動するため、「今いくらで売れるか」を把握しておくことが、今後の選択肢を考えるうえで役立ちます。リフォームに300万円かける判断も、住み替え先の予算も、今の住まいの価値が起点になるからです。
ここだけ覚えておきましょう
価格は築年数だけで決まりません。エリア・管理状態・立地によって、築40年以上でも価値が残ります。
あなたのマンションの
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築年数だけでは判断できない、建物・管理・お金・今の価値から
今後考えておきたいポイントを1枚のチェック表にまとめました。
修繕の必要性は？
修繕計画は？
将来の負担は？
今後の見通しは？
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あなたのマンションはどうですか？築古マンションの出口チェック
建物・管理・お金・資産価値・今後の選択肢について、今の状況をチェックしてみましょう。当てはまる項目が多いほど、早めに情報を集めて選択肢を整理しておくことをおすすめします。
- 築30年以上経っている
- 大規模修繕をしたか不明
- 外壁・屋上の状態が気になる
- 配管の更新時期を知らない
- 耐震性が気になる
- 管理組合の活動が不透明
- 長期修繕計画を見たことがない
- 修繕履歴が分からない
- 管理費の滞納があると聞いた
- 管理会社の対応に不安がある
- 修繕積立金が上がってきた
- 今後さらに上がりそう
- 一時金の予定がある
- 管理費の負担が重い
- 借入の予定があると聞いた
- 今の相場価格を知らない
- 周辺の成約価格を知らない
- このままの価格で売れるか不安
- 近隣と比較して価格が下がっている
- 将来の売却時期を決めていない
当てはまる項目がある＝すぐに売るべき、ではありません。 ただし、今の状態を知っておくことで、住み続ける・リフォーム・住み替え・売却の選択肢を冷静に比較でき、将来の安心につながります。
今後の4つの選択肢 住み続ける・リフォーム・住み替え・売却
判断材料が揃うと、選択肢は自然と4つに整理されます。どれが正解ということはなく、建物と管理の状態、そして自分があと何年住むつもりかの組み合わせで決まります。それぞれの特徴と、検討しやすいポイント・先に確認すべきことをまとめました。
管理が良く、建物の状態も安定していれば、築40年以上でも住み続けることは十分可能です。
こんな方に向いています
- 管理が良く、積立金も安定
- 大規模修繕の見通しがある
- 10年以上住む予定
建物や管理は良いが、室内の設備や間取りが古い場合は、リフォームで快適に暮らし続けるという選択肢です。
こんな方に向いています
- 建物・管理の状態は良好
- 室内の古さが気になる
- 長く住む前提で費用をかけたい
階段やエレベーターの有無、間取り、立地などが今の暮らしに合わなくなった場合は、住み替えを検討します。
こんな方に向いています
- 今の住まいが手狭になった
- 生活スタイルの変化があった
- より便利なエリアに移りたい
管理に不安がある、将来の負担を減らしたい、住み替えや相続を見据えたい場合は、売却も有力な選択肢です。
こんな方に向いています
- 修繕費の増加に備えたい
- 転居や相続の予定がある
- 今の便利な売却を検討したい
ここだけ覚えておきましょう
売るかどうかよりも、まずは4つの選択肢を知り、今の自分に合う選択が何かを考えることが大切です。
築40年前後のマンションについて、お客様からよくいただくご質問をまとめました。不安や疑問の解消にお役立てください。
よくある質問
築年数だけでは決まりません。法定耐用年数の47年は税金の計算の年数で、国の研究会資料には物理的寿命を約117年とする研究が紹介されています。実際に取り壊された鉄筋コンクリート系住宅の平均でも68年です。適切に管理・修繕が行われていれば、築40年を超えても住み続けることは可能です。判断するなら、耐震・配管・積立金の状態を見てください。
値上げそのものは売る理由になりません。修繕積立金の値上げは、必ずしも「危険なサイン」ではなく、長期修繕計画に沿った計画的な引き上げであることも多いからです。まずは国の目安（20階未満・延床5,000㎡未満で1㎡あたり月335円）と比べ、次の大規模修繕の資金が足りる見込みか、一時金や借入の予定がないかを確認してください。
建替えは区分所有者の合意や費用負担など多くのハードルがあり、全国の実績は累計323件（2025年3月末時点）とごく一部です。動きがあれば、まず理事会や総会の議事録に「建替え」「敷地売却」「耐震診断」の議題として現れます。何も出ていなければ、少なくとも現時点で具体的な動きはないと考えてよいでしょう。建替えを前提に今後を決めないことをおすすめします。
旧耐震基準＝危険、ではありません。基準の違いは設計時の想定の違いで、実際の性能は耐震診断で分かります。診断で不足が分かった場合は、補強工事や、2026年4月からの4分の3での建替え決議の対象になり得ます。大阪市には管理組合向けに診断費用の3分の2（1棟あたり300万円まで・予算の範囲内）を補助する制度があります（令和8年度）。
はい、可能です。売却の予定がなくても、現在の資産価値を知ることは今後の選択肢を考えるうえで大切です。同じマンションや近隣で実際に成約した価格は、不動産会社が使う成約データ（REINS）で分かります。一般の方は直接見られませんが、当社に「同じマンションの直近の成約事例」をお尋ねいただければお伝えします。確認したから売らなければならない、ということはありません。
はい、可能です。売却代金でローンを完済できるかどうかが基本で、届かない場合は自己資金の充当や住み替えローンなどの方法があります。詳しくはローン残債がある家の売却にまとめています。個別のご事情はご相談ください。
古くなったマンションは、終わりではなく「選べる」スタートです。
築40年のマンションは、まだ十分に価値があり、住み続けることも、リフォームすることも、住み替えることも、売却することもできます。大切なのは、正しい情報をもとに、今の自分に合った選択をすることです。
冒頭で「”住める期間”と”選べる期間”は同じではありません」と書きました。管理組合の合意は住民の高齢化とともに取りにくくなり、積立金の不足は一時金の話になってから気づき、建替えが決まれば「住み続ける」を自分で選べなくなることがあり、価格は築年の節目で段階的に下がります。住める期間が終わるより先に、選べる期間のほうが静かに短くなっていく——だから、まだ選択肢があるうちに一度整理しておく。それだけのことです。
代表取締役 加川将嗣ここだけ覚えておきましょう
築40年は不安だけで判断せず、建物・管理・お金・資産価値を総合的に確認し、今後の選択肢を冷静に検討しましょう。
売るかどうかを、今決める必要はありません。
築40年は、これからの選択で未来が変わります。築40年のマンションは、まだ十分に価値があり、住み続ける・リフォームする・住み替える・売却するなど、複数の選択肢があります。大切なのは、正しい情報をもとに、今のご自身に合った選択をすることです。
ここだけ覚えておきましょう
どの選択が正解かは、人それぞれです。まずは現在の資産価値や管理状況を知り、将来を見据えて検討してみませんか？
この記事は制度と数字の一般的な説明です。個別のマンションの状態は管理組合・管理会社の資料で、建替えの制度の詳細は法務省・国土交通省の資料や専門家にご確認ください。
今すぐ売る必要はありません。
大切なのは、
選べるうちに判断材料を揃えておくこと。
築年数だけでは、このマンションが今後どうなるかは判断できません。
まずは「今の状態」を整理して、ご自身に合った選択肢を考えてみましょう。
築古マンションの出口チェック
建物・管理・お金・今の価値から、今後考えておきたいポイントを
1枚のチェック表にまとめました。
修繕の必要性は？
修繕計画は？
将来の負担は？
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大切なのは、
選べるうちに判断材料を揃えておくこと。
築年数だけでは、このマンションが今後どうなるかは判断できません。
まずは「今の状態」を整理して、ご自身に合った選択肢を考えてみましょう。
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